2023年怡馨小区
工作总结报告

　 跨越新时代     奋进新征程

        2023年对怡馨小区来说是不平凡的一年，因为不平凡，我们才能得到宝塔街道的亲切关怀，得到中南路居委会的直接指导，对此，业委会一班人信心倍增，以灵活多变的工作思维和方法，排除各种艰难险阻，克服重重难关，以一往无前的精神，砥砺奋进。

        业委会从整合多方资源着手，实行上下联动，左右逢源，在小区维权，设施建设、环境卫生、人文关怀、物业协调等方面，作出了一系列看得见摸得着的工作，实现了全年奋斗目标，迎来了小区又一个春天。

            上下联动谱新篇

            拥政惠民开双馨

       做好小区工作，仅靠业委会的力量还不能形成局面，他需要强大的后备力量，需要团结向上的群体阵容，需要人民政府的支持与关怀，他的前奏又是：我该为业主做什么，我该为政府做什么的问题，带着这个课题，我们的做法是：

    （1） 业主的利益维权是众多事务中的重头戏。近年来我们树立法制观念，突出守法是前题，用法是关键，技巧是核心的指导思想。经过近年来停车费维权，目前从诉讼判决的层面来讲，已由过去 “靠边站” 到取得 “一分为二” 的判决成绩，预示小区维权已经进入新的里程碑。

　 （2）业主代表大会和业主委员会把兴建大门捏为议事日程，经过全体业主的共同努力，残缺不全的原始大门被一头风光磅礴的大门取而代之，从此，杜绝或减少了交通事故，业主出入也有了扬眉吐气的资本。

　 （3）整合了两处电瓶车充电棚，解决了业主长期充电难的烦恼，将安全隐患严重的地下室电瓶车移至兴建的电瓶车充电棚内，方便了电瓶车主，确保了人身财产安全，收到了双赢效果。

    （4）今年春季，业委会协调宜房物业公司组织业主约130人在大家庭生态园开展了 “怡馨小区业主联谊活动”。

    （5）消防水网管道存在严重质量问题，从2018年至2022年长达5年时间无水源，业主长期生活在恐慌之中，面对如此严峻的问题，业委会替开发商垫出资金，物业公司先后请了两个施工队逐地段的进行听漏查找。后整改维修长达半年之久，消除了防火安全隐患，解决了业主的后顾之忧。

　（6）活跃小区文化娱乐，让业主、特别是老人有了开心的玩处。

     （7）业主代表大会、业委会合信守承诺，积极响应 “小区爱心进百家” 业主投票结果，采购物资1126+563件，发放到每个家庭。

    （8）加强与社区居委会的广泛联系，报告小区业主、小朋友反映“滑滑梯太小了，不好玩儿” 的时候，中南路居委会争取到“惠民资金” ，重新订作了滑滑梯一台。

    （9）小区会议桌由长短不一的六张桌拼凑，社区居委会又想办法，为小区会议室添置了一套会议桌椅。

    （10）社区居委会拟拨2024年的“惠民资金”  建小区文化活动室。我们感受到：小区有困难中南路居委会总会想办法拉小区一把。

     （11）伍家岗区委、区政府、区信访局积极支持小区大门兴建。

     （12）中南路居委会书记“两拜”三峡大学法律专家，咨询小区停车费收益归属问题，随后又会同宝塔河街道、律师，就业委会提供的图纸对小区停车位逐段查看比较，确认了系小区绿化带的事实。

    （13）区城运中心、区住建局、规划分局、物业局、综治委、物调委、宝塔河街道、中南路社区等多家部门，在宝办会议室召开了 “吹哨” 会，就停车位权属纠纷双方各有说词，业委会委员，摆出了大量事实，以及房屋开发时带来的安全隐患，并提供了证据。

　　以上 13 个要点，不难看出，各级政府并不要求业主为政府去做什么了不起的事，只是希望小区没有任何安全隐患和安全事故，诸如法律意识、环境卫生、业主素质，文明典范与文化氛围，能有一个政通人和的良好环境。人民政府才放心才感激，政策资金才会优先，才能得到格外关照。

            造福小区淬本领

            抓牢维权思久安

       公共收益维权，是一个敏感而又尖锐的问题，由于历史上的讼诉判决，摆在我们面前的是一条 “蜀道难” 关，犹如身披沉重在与净身对手搏弈一般，为了维护小区利益和未来的生存环境，我们不得不抓住这一核心，殚精竭虑。

        第二届业委会换届以来就一直在谋划、在努力，先是解聘了前期谦华物业，废除了其与开发商签订的对小区业主不平等条约，在新的宜房物业的大力配合下，更换了道闸和收费软件，业委会又通过法庭第三人的资格参与了诉讼，从而取得了临时停车费收益，同时置留了地下停车费收益，以便后续谈判。地上停车费转入了小区财务，并将这一处理结果宜房物业通报开发商，敦促其与业委员洽谈。开发商避开业委会，私下要与宜房物业签订停车收费协议和转账，宜房物业根据《怡馨小区物业服务合同》拒绝了这一要求，随后业主委员会又给开发商送达《邀请函》，邀请其到小区洽谈。

        今年初，开发商找来了六、七个保安，告知小区地上地下停车位实行封闭管理，业委会迅速召开物业公司和业主代表大会，针对这种违法违规进行了部署和动员，五十多名业主代表、业主大清早就守在门口，将冲岗的保安和领头挡在了大门之外，随后又分四个小组对大门进行轮流值守，使冲岗人员未能踏进小区一步，避免了车主与外来保安的矛盾冲突和冲突升级。这是一种力量、一种正义，一种捍卫领地、守护家园的一份责任，胆小懦弱，放任之流也不是怡馨人的个性。我们算一笔小区账：兴建大门共开支27万余元，小区里的公共收益减去停车费收益，每年仅有2000多元收益（广告费、占地费，原幼儿园房已空租半年），靠这点收入兴建大门需要积攒130年，如果加上电瓶车充电棚、爱心进百家及其它零星开支需积攒200余年，根据一个账单，居然有个别小年轻在工作群里是非不分，什么“让他们去找物业谈，关业主什么事，什么动物与人的区别” 等等，这种反其倒而行之的说词，是要把小区的收益交给毫不相干的人去瓜分吗，让众多维护小区利益的老同志做个败家子。年轻人没经历过什么大事，不谙江湖深浅能够理解。但有个别老同志，也跟着起哄，什么“法制社会放他们进来又如何”，还有少数人打市长热线，让志愿者们非常为难和不解。如果说这些都是误会，小区维权的相关信息都及时在工作群进行了通报，自己不关心不分析，见风就是雨。更有甚者，从事吃里扒外活动，一边享受着奉献者带来的成果，一边向外部势力提供情报、图片，凡此种种应该及时觉醒和果断摒弃，做合格的小区业主。

       今年以来，宜房物业公司在配合小区维权方面作出了牺牲，要说清楚的是，小区维权与物业没有关系，如果停车费归属于其他，物业公司同样要收取劳务费，而且会高于小区劳务费。今年十一月份的民事诉讼，物业公司是在为小区的利益出庭，同时还要交诉讼费，我们要有感恩之心。

       对于这次诉讼判决，城投地产公司不服气，宜房物业公司有所冤枉，怡馨小区既冤枉又不甘心，三方依次向中级人民法院提起上诉。

        小区内的各种设施设备，往后些年会逐年增加故障，50后以上的业主会基本躺平度过，十年、二十年后，小区设施设备将逐步老化，特别是电梯、电缆，水网、管道、外墙等需要经济来源保活，目前小区维修基金总额约五佰万，按六佰户计，平均每户八千元，指望现有的维修基金度过七十年以上时光远远不够。

        宜昌城区有这样一个例子，小区没有创收，靠维修基金，加上大手大脚，几年就整的精光，业委会的一帮人提前找好了退路，卖掉房子跳巢了，害苦了小区业主，吃水下楼提，上楼一层层的往上爬，晚上靠烛光，摊钱又不情愿，生活的象原始人。当然，不反对使用维修基金，小区维修基金利息一年也有几万，可是没有累计到维修基金账户，全被有关截留了，各个小区都是一个模式，所以该用处要用，要视情况省作用。业委会常把这个例子作为维权的一面镜子，常怀居安思危之心，如果不把公共收益的维权扼紧抓牢，若小区出现上例厄运，人民政府会很为难，我们的子孙后代也是会骂祖宗的。

            大门临风金碧满

            巾帼不让须眉汉

        小区大门的残缺不雅和人车混行，业委会一直在积蓄力量欲将旧门推倒重建。实现巜2022年总结报告》的奋斗目标，年初我们召开了以投票为内容的业主大会，即：大门兴建；不同地段的电瓶车充电棚两处；文化活动室，“爱心进百家活动 ”，组织广大业主代表在大门口内，分组向业主进行了现场投票喊票工作，投票现场公示了四个项目的投资额，经业主代表的不懈努力，完成了一部分业主投票，剩下部分业主代表守在地库和小区街道，三号楼李红和四号楼杨兴惠为了在规定的时间内完成投票，她们分别追着车喊票。经过努力投票率和住房面积仍然不达标（占总产权人数的三分之二和总住房面积的四分之三，实际上人数也成了四分之三），差额部分经过物业服务人员加班加点的入户和电话预约才按标准完成。业主投票是一项非常艰巨麻烦的工作，需要业主主动配合。

       大门兴建由四个施工方（中途弃权一个）招投标，明确了中标方承接文化活动室装修任务。业委会一班人前前后后就小区的设施建设分析比较，明确建设方案，组织部分业主对招投标的标书、设计、用料，效果图、价格等进行评估表决，确定了中标方，实况过程向小区进行了视频公开，其程序、方式、细节等合法、专业，无论兴建大门还是充电桩地面硬化的价格敲定，均由业主代表集体与施工方议价订价，杜绝业委会独断专行，避免了各种误会和非议。以上内容通过展牌进行了公示，其间根据业主不同意见，对效果图先后进行了三次修改。同时公示了充电桩地面硬化的相关内容和价格。

       当兴建大门遇到申办手续卡壳的时候，涌现出高克富、王芹、杨兴惠、黄光梅、杨生云、李红（5号楼）韩卫平等一批热心业主，他们及时向救助电话求援和业委会一起到区信访局反映情况，使大门兴建能够顺利开工。

        为了确保项目的资金周转，业委会发起了停发每人每月300元的补贴建议，各个委员表示：小区建设项目是每个业主生活中的大事，特别是兴建大门，是一项百年大计的工程，这种大公无私的姿态，体现了各委员的大局意识；表现出先小区之忧而忧的高尚情怀。

       大门兴建期间，给业主出入带来了不便，可是没有一个人有怨言牢骚，大家相互劝导鼓励，有的业主协助物业维护小区内的交通秩序，这种高素质感动了业委会的每一个人；三号楼的刘海和五号楼的赵英强，自费买来饮料、矿泉水送到施工员和业委会委员手中。

        在烈日炎炎的夏天，火一样的空气炙烤着施工员和监管委员的身体，晶莹的汗珠子挂在眼睑，顺流脸腮，滚热的汗水湿透了衣背。李飞委员本来答应和家人一起出行旅游避暑的，为了确保大门质量和进度，他做了三代人的思想工作，为了小区建设家庭成员出行就少了他一个，中暑后也一直坚守，敦促质量和进度，当进度出现迟缓，想到业主出行，业委会逼着施工赶时间、赶进度，这种“逼”在火热的气温下很容易擦枪走火，施工方几次撂下挑子，每每这个时候，胡萍委员总能挺身而出，充当双方的桥梁和纽带，不分白天晚上给双方做工作，打电话，平衡关系，耐心疏导，总是生机勃勃的跑进跑出，验收材质数量，也因为走不开，取消了到广州看望儿子的计划，表现出巾帼不让须眉的飒爽英姿。

        大门兴建历经了风风雨雨，但也收获满满，他得到了“三个高度”：一是得到了宜昌市政府的高度重视；一是得到了伍家区委、区政府的高度肯定；一是得到了新闻媒体的高度评价。三峡晚报、湖北日报争相报道了大门兴建过程，给予了金碧辉煌，高端美颜的评价。

            人生相遇是奇迹

            团结聚力可断金

       凝聚力是做好小区建设的力量源泉，有了这种团结向上的团队精神，就没有什么难关不能被攻克，为了体现和弘扬小区团结向上的群体氛围，今年初，业委会积极协调宜房物业公司把业主们拉出去透透气，物业公司、业委会积极安排旅游车，组织业主在大家庭生态园农庄共同举办了 “怡馨小区业主春日联欢活动”。活动中130余人兴高采烈的高唱励志歌曲，表演舞蹈，开展各类游戏活动，一起共进午餐。

        这是一种团结向上的组织形式，通过这种形式来形成一种力量，把这种力量赋予小区建设之中，方才是一种提升，一种格局，一种境界。

       认识自我，刷新小区业主的存在感，自豪感，业委会借助大门落成的机会，对考取重点中学的学生和落成之日为出生日的业主参加剪彩仪式，鼓励学生学业有成，待到“树高千尺”都能记住怡馨小区，关心怡馨小区。

        小区老人比较多，对于闲散的老人来讲，他需要的是开心快乐，希望有一个文化娱乐场所来充实自我。

        今年本来计划将一号楼地下室改造成文化活动室，恰逢社区关心我们：待到2024年拨出 “惠民资金” 再装修，业委会把打造文化活动室的预留资金大部分，垫付给了整改消防水网管道的施工方。为了让小区业主有愉快的活动场所和玩伴，我们将会议室利用起来，购买了一台麻将机，后来参与的人多了，我们增加到两台，三台，四台，乒乓球也是你来我细往，象棋时常有人利用，会议室常常爆满热闹，既安排了活动场所，又增强了小区生机与活力，积蓄了团结的力量，取得了双赢效果。

        进一步整合和发展了业主代表大会代表队伍，设置了四个代表小组，在不影响全体业主利益的大事方面，均交业主代表讨论通过，诸如：物业服务合同，补充协议，设施建设工程的议价订价等，通过会议或业主代表议事厅（群）进行表决通过，以及根据维权需要，安排业主代表参与维权。毫无疑问，业主代表队伍成为了小区建设的主力军。

                 2023年小区

            公共收益收支报告

      一，2022年余额355745.62元。

      二，2022年8至12月份的48146.00元收入，2023年进入业委会账户，故计入2023年收入。

      三，2023年1至9月总收入：176568.30元。

      其中：公共场地使用费（停车）106678.05元；幼儿园房租费18444.00元；占地租金、广告费2700元；利息收入600.25元。

       四，小区设施建设总支出：385515.00元。

      其中：兴建大门277300.00；充电桩棚地面硬化50900元；外勤事务、大门兴建用车燃油费，含停车费1800元；消防管网、管道维修47900.00元；电梯、下水管维修7615.00元。

        五，业主代表大会、业主委员会总支出129659.00元。

       其中：通讯、工作补贴16300元；表彰十大好业主，三大好物业人3900元；部分业主代表维权奖励600元；组织130名业主参加大家庭农庄联谊活动3633.00元（其余部分物业公司承担）；爱心进百家活动购物80509.00元；购置活动室麻将机，电线板6532.00元；音响设备1600.00元；购置办公用品980元；按业委会开支权限支付律师费15000.00元；招待和工作误餐605元；其他开支343.80元（有待盘点名目）。

       六，2023年总支入+上年余额共计：532313.92元。

       七，全年总支出：515517.80元。

        八，全年余额16796.12元。

        说明：本报告突出全年总结，报告中的财务收支若有疏漏，以后期财务收支明细公示为准。

             物有缺撼古难全

             扬长避短是绝招

       2023年在相关部门、社区居委会和广大业主的共同支持和努力下，小区面貌有了很大改观，但还存在许多不尽人意的地方，归纳有以下几个方面。

     （1）卫生环境没有明显改观。其卫生与小区设施建设不配位，客观原因是树密叶多，给清洁员带来不小的麻烦，特别是雨季显得特别脏乱，主观因素是清洁员不善清渣清叶，时常将绿化带边的落叶往绿化带里扫，也不能及时将残渣落叶及时清理，摆在原地，业主看到心情不爽快，缺乏整体环境卫生观念。

    （2）搞突击性卫生治理少，特别是死角处，如六号楼侧面的充电桩棚和两个充电棚沟道一直没清理过，山上山沿的沟道几年都未能清理。

    （3）业委会反复交待、督促的事久拖不办，一号楼两个单元的阶梯未能加装护栏，老人、残疾人员上下阶梯存在人身安全隐患。

     （4）摩托车、电瓶车大量停在人行道、单元口，没有管理起来；小区之外人员可以随意进小区在车棚充电，占有了业主的充电车位较多。

     （5）对于保洁保安没有进行服务与管理培训，特别是保安对业主的不当行为熟视无睹，不敢劝导。

      （6）对保安保洁人员及综合管理质量不够好，在此方面应逐步提高管理水平，逐步做到物业服务全覆盖，努力向红色物业标准靠拢。

        可喜的是：养狗的业主愈来愈有公共卫生意识，狗屎狗主大多都能及时清理，这种好的现象得益于广大业主、物业人员、业委会从不同渠道的批评劝导，得益于狗主人公德素质的提升。

        新的一年，小区内重点抓好五件事：

     （1）继续做好小区维权，2024年年初，制定公共收益维权方案预案，以防止和应对各种突入其来的挑战。

     （2）开展业主推荐“十大好业主”活动，业主委员会综合评定。

     （3）利用宣传阵地和其他宣传形式增强守法意识，打造文化品牌，提升文化与文明档次，并从中逐步形成怡馨文化特色，这需要几年的共同努力。

     （4）全面治理环境卫生，将多余的树枝树干一律剔除，树木降低，减少落叶，经常性的（每月不少于三次）开展垃圾、落叶大清除活动，适时加于整改。

     （5）细查水、电、火、气及其他有损于人身财产安全隐患，并及时进行整改，避免亡羊补牢。

            宜昌市伍家岗区怡馨小区

                       业主委员会

                   2023年12月30日