一、项目背景
为贯彻落实分行党委和林行长的指示， 扎实推进城市更新工作，提升区域发展质量、满足人民日益增长的美好生活需求、促进经济社会持续健康发展。分行西城专班联合宣武支行积极探索区域内闲置存量房源资产，摸索出核心区“联建联营”的住房租赁新模式。
（一）产权单位情况
北京宣房投资管理集团有限公司（以下简称宣房集团）是由原宣武区房地局整建制转企组建的公房运营机构，注册资本金1亿元。宣房集团受政府指派，承担西城南区（宣武区）直管公房的运营管理职能，具体任务包括老旧小区综合改造、房屋拆迁腾退、房屋租赁、物业管理以及文保区房屋保护性修缮等政府民生工程。集团总资产超20亿元,下辖北京宣房房屋经营公司、北京宣房楼宇设备公司等15家一级企业。该单位目前管理直管公房5万套，总面积204万平米。
（二）项目情况
虎坊桥简易楼项目为宣房集团管理的直管公房，位于虎坊桥大保吉巷34号。该简易楼为3层砖结构，总建筑面积560平米，无厕所、排污、燃气设施。楼内原有21户居民，2021年12月完成全部腾退。区领导在宣房集团调研时，针对该项目提出应加强腾退空间利用，尝试改建人才公寓，满足区内职住需求。了解到上述情况后，西城专班积极与宣房集团开展住房租赁政策宣讲，迅速达成合作意向。西城专班了解到客户在该项目面临两大痛点：
痛点一：该简易楼为危房，解危加固改造难度较大
改造前
该简易楼建于70年代，楼盖为预制槽形板，屋盖为钢木三角形简易屋架，屋面为干挂水泥瓦屋面，基础基本稳定，墙体、楼盖及屋盖出现不同程度的损坏，属危险构件。依据《危险房屋鉴定标准》评定该楼宇为危房。该项目解危加固改造难度较大。根据现行标准，如要作为人才公寓使用，房屋鉴定等级应达到B级及以上，项目施工环境复杂、加固工程量大。
改造前
痛点二：改造后将作为人才公寓对外运营，客户不具备相应的运营能力。
基层房管单位共有员工约200人，其中房管员50余名，熟悉公房管理、房屋修缮工作，但人均管房近700套，日常工作压力较大。该项目计划改造后作为人才公寓，需对外出租运营，宣房没有相关专业人员，缺乏市场化运营经验。
二、项目方案
针对该项目特点，经各方洽商由宣房出房产，建信住房负责进行加固及装修改造，创新联建联营模式，合作期为5年6个月（6个月改造期+5年运营期）。建信住房公司取得经营权后对标的楼宇进行改造，并与宣房约定5年内未达盈亏平衡不进行利润分配、不支付租金，5年后建信住房公司享有优先续约权，届时双方根据市场情况洽商后期合作分润。该楼宇建成于70年代，设计、施工标准落后，需进行加固改造以满足现行标准。经中国建筑科学研究院评估，该项目具备升级改造条件，按照设计方案实施即可。
拆除阶段
项目加固改造工程量大，施工位于平房区，工地空间小，同时面临疫情、两会等停工问题，存在建设超期风险，对此西城专班主张将停工期进行剔除，以保证满足6个月的实际工期。宣房要求加入最晚运营时点为2023年8月1日，同时考虑可根据疫情、会议问题适度延后计运营期。
加固阶段
项目排房为18间，其中6间房屋建筑面积为26.23平米，套内面积为20.99平米；9间房屋建筑面积为24.33平米，套内面积为19.46平米；3间房屋建筑面积为38.8平米，套内面积为26平米。项目在完成改造后，首先以金服公司为平台，面向驻区企业开展招租，优先考虑企业整租。其次，项目可通过市场化手段招租。项目体量小，交通、区位优势明显（步行至友谊医院6分钟、步行至宣武中医院2分钟，步行至虎坊桥地铁站5分钟），出租预期较好。日常运营管理难度较低，仅需委派一名管家负责即可。项目无公共服务区域，运营成本较低。运营商负责对门店人员定期培训，以及践行培训所学，通过定期的鉴定考核，增强门店人员的营销意识，和服务意识。项目还可利用云视系统和数字管理平台对空间的安全、节能、运营和共治进行赋能，高效低耗管理空间。
装修阶段
三、项目特点及优势
（一）打破传统租赁模式，采用“联建联营”合作方式
项目以“政府监督指导、宣房——建信住房（北京）联建联营”为实施原则，宣房作为产权单位负责出资产、建信住房北京公司负责出资金，打破传统租赁模式。双方共同对标的资产进行改造升级，打造人才公寓解决区域职住平衡。
（二）示范意义较大，可复制推广性强
西城区区属企业对人才公寓需求量较大，但核心区可租赁的整栋住宅楼宇资源极为稀缺。故项目在完成改造后，可以金服公司为平台，面向驻区企业开展招租。建信住房作为供给端，金服公司作为平台端，区属企业作为需求端，形成一条完成的生态链。此项目可作为典型示范案例，后续按照此模式推广，可切实的解决职住平衡的问题。努力提升金融渠道的资源整合能力，以打造西城区精品标杆项目为主旨，积极助推项目运营服务商业的可持续发展，在解决职住平衡需求的同时实现城市更新项目的自己自足，全面打造区域住房租赁生态圈。
（三）持续深化银企合作
虎坊桥项目作为样板工程，未来可通过模式复制的方式开展核心区简易楼项目探索。目前宣房集团持有的广义里腾退简易楼项目涉及楼宇十余栋，3栋已完成腾退工作，根据区政府要求拟改建为人才用房开展市场化租赁。项目区位优势明显，小区环境成熟，在开展住房租赁业务的同时还可为行内带来城市更新贷款、工程结算等业务合作，持续深化银企合作关系。西城专班拟通过打造样板、模式创新，以点拓面，摸索出一套核心区公房合作经营新模式。
四、项目成果及意义
改造后
（一）溢出效益
项目建成后，全部房源可上线我行住房租赁平台。可带来企业对公账户、存款、结算业务。产权方、施工方等在银行端开立结算账户，日常交易结算及租金收款帐户全部在行内落地，可为行内带来一定量的存款沉淀及结算量。
除此之外，项目投入运营后，因其区位优异，可为行内带来中高端优质个人客户资源，拉动个人客户、存款、电子银行、消费贷款等一系列零售业务，实现有效联动。
（二）社会效益
2022年，市区政府出台《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》、《西城区疏解腾退空间资源再利用指导意见》、《西城区支持低效楼宇改造提升若干措施》等多套政策，为房源筹集、人才安居营造出蓝海。
西城区作为首都功能核心区，是国家治理、首都治理的重要组成部分。按照住房租赁是城市更新的重要载体和服务工具这一思路，西城专班结合近两年的项目经验和深入研究发现，城市更新的六项具体工作中，西城区的简易楼腾退改造、老旧楼宇、厂房改造升级和平房院落腾退是主要的住房租赁资产来源，具有较大的挖掘利用价值。2023年，西城专班立足西城区“住房租赁+城市更新”市场实际，以宣房集团为攻坚目标，围绕公房腾退改造项目，从规划设计、实施方式、投融资模式、业态提升、运营管理等方面，摸索出具有典型性、创新性、可复制性的核心区“住房租赁+城市更新”模式，将住房租赁战略向纵深推进。努力提升金融渠道的资源整合能力，以打造西城区精品标杆项目为主旨，积极助推项目运营服务商业的可持续发展，在解决职住平衡需求的同时实现城市更新项目的自己自足，全面打造区域住房租赁生态圈。
团队成员：
西城专班、建信住房北京公司、宣武支行
2023年12月08日