一、物业公司的职责？
《民法典》第九百四十二条： 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质 ， 妥善维修 、 养 护 、 清洁 、 绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分 ， 维护物业服务区域内的基本秩序 ， 采取合理措施保护业主的人身 、 财产安全 。
《民法典》 第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
二、前期物业服务协议
业主买房，开发商通常都是分期交付，业主们分批入住，一开始不能没有物业管理，因此就有前期物业管理这 个概念，即由开发商选定物业公司签订前期物业服务协议对小区进行服务管理。此时，小区无法成立业主大会和业主委员会，不具备业主共同决定选择物业并签订物业服务合同的条件，更谈不上市场化磋商。前期物业协议，对物业公司有保护、对业主有要求，由于没有业主参与，缺乏对业主权益的保护和对物业公司的具体要求及约束。 成立业主大会和业主委员会后，就必须要签订物业服务合同。经过组织征集业主意见，符合市场水平，由全体业主表决通过的物业服务合同，才能真正让业主和物业公司在合同条件下平等相处，各自履行好甲、乙方的权利义务，保护双方的合法权益。
三、绿地世纪城小区《前期物业服务协议》相关内容摘要
第二章 前期物业管理服务物业共用部位的维护和管理
1. 物业共用设施设备的运行、维护和管理
2. 物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集及雨、污水主管道的疏通；
3. 公共绿化的养护和管理；
4. 车辆停放管理（不承担车辆丢失、损坏的责任）；
5. 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（不承担人身、财产的保险、保管责任）；
6. 装饰装修管理服务，包括协助维护城市规划，设计规划不受破坏，装修人员管理、装修时间的管理、装修施工秩序的维护等；
7. 物业档案资料管理，包括对物业工程图纸、竣工验收资料、业主和使用人档案的管理
第三章前期物业管理服务质量标准第五条约定
1.物业共用部位的小修、养护和管理
(1). 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置、整齐有序
(2). 无超出设计的外凸防盗网、晾衣架、遮阳篷以及屋顶平台护栏等
(3). 对违反规划的私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止并报告有关主管部门
(4). 楼层、楼号标志明显
2. 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
(1). 电梯正常运行、及时年检、维修保养合同完备
(2). 报修值班制度，水电等急迫性报修半小时内到达现场，一般维修在双方约定时间到达现场
(3). 共用设施设备维护良好，共用照明设施完好率大于95%
(4). 共用设置设备运行正常，无重大责任设备事故。
(5). 建立相关档案及维护管理制度
3. 环境卫生
(1).建立严格工作程序．公共区域定时清洁（楼梯间每日清扫1次，每周拖一次，公用道路每日清扫1次，公共区域楼梯扶手每周擦拭1次，2米以下门、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中门厅玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月除尘1次，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每年清掏1次。
(2).生活垃圾每日清运1次，垃圾桶定时清洁
(3).定期灭虫杀鼠；
4. 公共绿化的养护管理
(1).草坪、绿篱、造型树及时修剪，保持整齐美观
(2).根据气候状况和季节。适时组织浇灌、施肥和松土，花草数目长势良好
(3).适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害
(4).对枯死的花草树木，适时补种补栽
5. 交通与车辆停放秩序管理
(1).车辆停放合理有序
(2).公共通道确保通畅
6. 公共秩序的维护
(1).园区外围出入口24小时值班
(2).监控室24小时实施监控
(3).对进出小区的装修、服务人员实行盘问、登记管理
(4). 协助有关行政部门维护本物业区域内的公共秩序。发生安全事故时采取应急措施，及时报告相关行政管理部门并做好相关配合工作。
四、绿地世纪城小区《前期物业服务协议》存在的问题
协议中业主和永绿物业责任权力不对等。服务质量没有评估标准，对于服务内容描述过于简单，缺少细节说明。协议中的一些重要内容已经无法满足业主群体的要求。
- 永绿物业未完成协议约定的环境卫生、维修、维护以及安保责任，未作任何形式的条件约束。
- 永绿物业提供的保安服务，约定不承担人身、财产的保险、保管责任
- 物业服务企业完成日常的环境卫生、维修、维护以及安保责任，工作人员的人员数量没有约定。
- 没有对由物业服务企业负责的小修范围做出明确的规定
五、永绿物业没有为小区提供合格的物业服务
物业服务人员配置参考标准
按照这个标准，永绿物业需要为绿地世纪城A区配置的各类服务人员：
客服：4723户/ 600户*0.9 = 7人
保洁：527729m2/1.2万*0.9 = 40人
保安：527729m2/1万*0.9 = 48人
绿化：527729m2/2.32(容积率)*0.4(绿地率)/2万m2*0.9 = 4人
维修：527729m2/3万m2*0.9 = 16人
物业服务人员一般上六天休一天，保安12小时轮换二班倒，实际每天应在岗人数：
客服人员：7 * 6 / 7 = 6人
保洁人员：40 * 6 / 7 = 35人
秩序维护人员：48 / 2 * 6 / 7 = 21人
绿化人员：4 * 6 / 7 = 3人
维修人员：16 * 6 / 7 = 14人
那么这个服务人员数量与绿地世纪城小区实际情况需求是否匹配?
绿地世纪城A区总共39栋楼，74个单元，总层数1381，总户数4723。按照一位保洁人员打扫一层楼梯间需要10分钟计算，35人打扫完小区所有的楼层所需时间为：1381/35/6 = 6.57小时，
加上小区内道路的打扫以及其他的保洁工作，基本能满足实际需求。
永绿物业实际配置保洁人员15人（具体人数物业未公布，估计人数在10-20人之间，取中间数进行估算），只能够满足三天将小区楼梯间，包括小区内道路的打扫一遍，但不包括其他的擦洗工作。
结论是：绿地世纪城配置的服务人员是不满足小区的实际服务需求的。那是不是外包公司没有在小区派驻足够的保洁人员呢？
重点读三遍
永绿物业签订的不定员额的外包合同！
永绿物业签订的不定员额的外包合同！
永绿物业签订的不定员额的外包合同！
六、绿地世纪城第一届、第二届业主委员会对于物业服务的监督
从2016年业主委员会成立至今，业委会试图通过与永绿物业开会沟通、口头或发通知函的方式，对物业服务质量进行监督。这种仅仅停留在纸面上或口头上，甚至是业委会委员亲自下场参与物业劳作的监督方式，沟通效率低下费时费力，时至今日小区发展的现状已经证明这种方式失败了。
2016年小区业委会成立之初公众号发出的小区问题的内容，七年过去了，原有问题不仅没有解决，且愈演愈烈，业委会对永绿物业采用不定员额方式进行物业服务外包，公共设施维护维修不作为，收取垃圾费公摊电费未经过业主大会投票决定，未按照要求向业主公开物业服务相关信息，比如外包合同内容，服务履行情况等等，种种侵害业主利益的行为亦无任何意见表示
绿地业委会2016年成立之初宣传材料
第二届业委会委员在不同的场合表达过不能换物业，换物业会导致小区陷入混乱，甚至将提出更换物业意见的业主称为恶意物闹，此种损害业主利益，维护物业的态度与业委会组织成立的初衷背道而驰。
七、新一届业委会的目标：
通过制定完善物业合同的方式来监督物业服务质量，使得物业服务标准化
新的业委会成立之后，头等重要的工作--制定完善的物业服务合同，使得业主与物业服务企业的责任与权力对等，通过合同形式对服务质量进行约定。让物业服务企业面临市场化的竞争，让物业服务问题在合同规则内得到解决，让小区每一位业主都可以得到合同约定的物业服务。
物业服务合同关键条款应包括：服务价格与收取、服务内容、执行的服务标准、合同期限、履约保证金与服务考核、双方权利义务、合同的解除与终止、公共收益及分配、物业管理用房的使用、物业在岗人员的要求（数量、质量）、其他特别约定或者专项承诺（问题整改、带资投入、垫资投入、其他增值服务……）等。其细节内容示例：
- 物业服务企业负责小区公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，（要求承担人身、财产的保险、保管责任）
- 按照小区建筑面积以及相应的服务项目，要求配置数量足够的服务人员。（保洁人员xx名，秩序维护人员xx名，维修人员xx名，绿化人员xx名...）
- 公共绿化的养护管理，要求每年的植物存活率大于98%
- 共用照明设施完好率大于99%
- 物业服务企业需要提供物业服务质量保证金xx万元，未能完成协议约定的小区环境卫生、维修维护、安保责任的，按照约定扣除一定比例的保证金。
- 明确由物业服务企业负责的共用部位的小修范围，比如路面少于多少面积的破损由物业服务企业负责维修。
- 要求物业服务人员对物业服务人员进行上岗培训，公示所有物业服务人员的从业履历。
- 约定物业一线工作人员的报酬数额，福利待遇
新的物业合同内容需广泛征求业主意见，内容经过业主大会投票表决通过后，再依据新的物业服务合同，公开招标物业服务企业，引入多家物业服务企业竞争，根据业主大会的投票结果，决定最终签约的物业服务企业。
相关参考信息：
- 永绿物业一年在绿地世纪城收取的总费用为：
物业费 527729m2 * 1.5 * 12 = 9,499,122
垃圾处理费：6.00*12*4723 = 340,056
公摊电费：0.11*12*527729m2= 696,602
车位管理费：2568(地下车位)*1200 = 3,081,600
一年总收取费用：13,617,380
2.《前期物业服务协议》第一章 总则 第二条约定：前期物业服务期限为：自本协议签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止。
根据业委会披露的公开信息，绿地世纪城第一届、第二届业委会都没有启动过新物业合同的相关工作，包括征集业主意见制定新的物业合同，与物业服务公司重新签订新的物业服务合同的工作。《前期物业服务协议》一直沿用至今。
3.比邻的缤纷南郡小区，从2023.03.22小区业委会发出召开业主大会，由业主投票决定是否同意新的物业服务合同，是否同意进行更换物业服务企业相关议题，至2023.10.23 金茂物业进驻缤纷南郡小区，历时7个月时间，二次业主投票，一次同意业主大会相关议题，一次选出竞聘的物业服务企业。新老物业服务企业实现了平稳交接。