在实际生活中,
业主对物业管理有许多误区:
有的把物业公司当成产权单位,
有的把物业公司当成房地产开发商,
有的把物业公司当成政府相关职能部门,
有的把物业公司当成相关运营商
......
这些错误的观念,
导致许多业主把与住房相关的责任
都推到物业公司身上,
把物业当成“筐”,
凡是与小区有关的事都往里装,
并常常以此为由,拒交物业费。
物业公司好像哑巴吃黄连,有苦难言。
那么,
哪些事不该物业管?
哪些事该物业管呢?
一、这些事是业主自己的事
家里的门窗框、门窗把手坏了,水阀、水龙头坏了,开关坏了、电源短路了,坐便器箱浮球不好用,室内墙皮脱落了等等,这些分户以内的业主自用部分,维修也好,更换也好,都是业主自己的事,不是物业公司的事。
过去,房屋的所有权是政府或产权单位,这些事都该政府或产权单位管,现在房屋的所有权是业主,所有权内的事都该业主自己管。
这些事也可以委托物业公司,但不属于物业公司的管理服务范围,而属于有偿服务范围。
二、这些事是开发商的事
保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题,都是开发商的责任,与物业公司没有关系。
由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商,不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上,认为物业管理服务不到位。
其实,开发商将房屋卖给业主后,房屋产权属于业主而不属于开发商,是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司,由业主通过业主大会来决定。
换句话说,不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司,都不承担应由开发商承担的责任。
三、这些事是相关部门的事
指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调解物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等,这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事,不是物业公司的事。
这些事情,有的与物业公司没有直接关系;有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作;有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。
四、这些事是相关企业的事
业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题,由社会公共事业企业或运营商负责解决,也不是物业公司的事。
《物业管理条例》第五十一条规定,“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”
由于目前城市供水、供电等企业在收费时,仍看总表计费,并由物业公司按分户表代收代交,一些业主就认为是物业公司收水电费,实际上是物业公司替业主交费,替供水、供电、供暖等企业收费。
因此,一方面,物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收;另一方面,供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。
目前,供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外,还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价,加重了物业企业和业主的经济负担。
《建设工程质量管理条例》第三十九条:“建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条,规定了保修内容和保修期。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
五、这些事才是物业公司的事
《物业管理条例》第二条规定,物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
也就是说,物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准,为业主提供质价相符的服务。
物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务:
1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;
2、在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;
3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;
4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;
5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,为业主提供免费查询服务,妥善保管物业档案资料和有关财务账册;
6、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;
7、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政主管部门报告;
8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气、供热等。
业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同,如果物业服务企业没有履行物业服务合同,侵害业主权益,业主可要求物业公司限期整改,也可向法院起诉。
对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事,物业公司应积极与有关方面反映沟通,争取使问题得到解决。
要求物业公司承担物业服务合同外的工作,都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。
一方面,物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出,对业主合法权益也是一种侵害;另一方面,增加物业服务企业成本,也影响物业企业的经营管理和服务。
《民法典》第九百四十四条规定,“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
物业管理是无数琐碎工作的系统组合,它没有惊天动地的丰功伟业,但就是这样一个平凡的工作在创造着不平凡的业绩,创建和谐社会离不开它、生产生活离不开它、安居乐业离不开它、文明卫生城离不开它。
当前,现实中的物业管理却遭受了太多的不该有的误解和非议。
在此,希望业主能够在物业管理活动中积极履行业主义务,模范遵守业主公约,客观公正地对待物业管理;
物业企业更要诚实、守信,切实提高管理和服务水平;
物业管理涉及的其它相关部门和单位也要加强合作,积极参与。
让我们以理解和包容的心态,
通过共同努力,
把小区建成和谐美好的家园!
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