一、案例概述
案例1：某银行按照批复要求，前往XX县不动产登记中心办理某客户工业厂房及其土地使用权抵押登记，在办理完抵押登记后，该行按照要求对已登记的抵押物进行查档，结果仅可查询到房产的查档资料，土地使用权是否抵押无法查询。该行立即就此情况与不动产登记中心进行沟通，但登记机关工作人员坚称办理结果就是如此，土地使用权抵押登记在施行不动产抵押登记后就无法进行查询了。该行立即暂停了企业授信启用流程，并要求抵押登记岗多次现场核实，结果仍无法查询到土地的抵押登记信息。随后，该行抵押登记岗与其上一级XX市不动产登记中心联系沟通，相关工作人员反馈此情况为办理人员对业务操作不熟悉，未在其抵押登记系统内勾选厂房与土地使用权一并抵押的选项，造成土地使用权无法查询抵押结果。最终，由XX市不动产登记中心对其下辖的XX县不动产登记中心工作人员进行电话指导，在系统中对该抵押登记事项进行了修改，最终落实了厂房及其土地使用权一并办妥抵押登记并可查询。
案例2：2017年某银行XX授信客户因生产困难出现违约，后该行经审批同意给予其办理重组贷款。其业务的担保方式为土地抵押，因此在进行重组化解时需对抵押物先解押再抵押。当地不动产登记机构政策为：解押到再抵押至少需要两个工作日。为保证该行的第一顺位抵押权，避免抵押权悬空，该行决定先进行第二顺位抵押，然后在业务重组转化完成后，再进行第一顺位的解押。该行在办理第二顺位抵押时未出现诉讼查封等情况，但在授信启用放款阶段查询抵押物状态时，发现该行在办理完第二顺位抵押后的第二天抵押物即被查封，该行立即暂停了该笔重组业务。
二、案例启示
1.密切关注房产抵押登记办理的真实准确性。
各地不动产登记机构的抵押登记政策有一定差异，且可能存在“盲点”。在业务实际操作中，抵押登记机关也可能存在对政策掌握和系统操作方面的问题，建议各行在办理抵押登记手续过程中重点关注抵押登记手续是否真实设立、他项权证登记簿是否完整无误登记等问题，严防政策风险和操作风险。
2.防范抵押权悬空或减值风险。
在业务续贷、转贷尤其是业务重组中涉及原抵质押登记变更手续时，建议各行充分落实好抵押物状态查询工作，在条件允许的情况下，在办理解押前先进行第二顺位抵押，同时在放款时要及时查询是否存在诉讼查封等情况，一旦发现存在此类情况立即停止放款，避免抵押权悬空或减值风险。
3.防范经办人道德风险。
业务材料、抵押手续都是由各行经办人收集办理，业务经办人员勤勉尽职是业务真实性的基础。建议加强对经办人员的学习教育，提高人员专业素质和责任担当，同时通过定期排查、分权制衡，各司其职，通过轮岗、减少兼岗、业务回避等方式规避风险。