新政之后的第一个周末，接连2天我们都在外面跑盘，只为触摸市场氛围。昨天，我们去了华润天河润府、万科瑧山府，人气不错。
今日我们去了越秀·大学·星汇锦城（太长，下面简称“越大锦”），因为开盘。情况如何呢？
星汇锦城开盘，场面震撼
近一个月前，星汇锦城开售楼部，扑面而来的都是火爆，那一个人山人海！
△示范区开放时盛况
现场等候开盘的人，很多。
销售情况相当理想，推货160套，卖了x%。（本段需拿到数据之后修改）
△等候开盘的买房者
这说明了政策连出之后的市场氛围再起，也印证了项目的热度之高。
首开告捷，便是最好的证明。
价格？真的有大惊喜
本次首开的是3#楼，高约33层，2梯7户，约76-98平3至4房，总货量约224套。
昨天，群里就有读者在追问价格信息了。
之前，星汇锦城所有的对外都是说300万起，折合单价3.9万/平。
当然了，按照越秀一贯以来的风格，首开大概率有惊喜。
今天现场拿到的价格，确实惊喜，而且是大惊喜！3.2-3.6万/平！
76平实际250万以内，比吹风价低了50万！
价格区间3#楼76.67平，总价250万以内（单价约3.2-3.3万/平）；
3#楼84.53平，总价280万以内（单价3.3-3.4万/平）；
3#楼98.02平，总价340-355万（单价3.4-3.6万/平）。
惊讶！原本我以为越大锦单价会是3.6-4万/平。
因为片区其他新盘都在4万/平以上，而且项目产品真的做得很不错。
没想到的还有，项目还拿出了100套特价单位，3.2-3.4万/平，其中就有部分98平4房。
隔壁的二手楼盘时代倾城，真没什么活路了啊……
产品？卷王本王
卖得好，有价格给力因素，产品也非常重要。
越大锦的产品力，在内卷的赛道上狂奔，堪称卷王本王。
行不行，看户型。
越大锦主力产品为约76、84、98平全南向3-4房，户型设计非常给力。
滑动查看户型图：
首开户型全南向，不管是上车的约76平3房，还是刚改的约98平4房，真正做到了“南向平权"。
阳台、阳改房、飘窗、花池，要么赠送要么半赠送，赠送面积多得惊人，实用率超100%！
这样的户型，空间感比市场上同面积单位要更大。项目76平户型，空间感差不多等于别家86平单位了。
简直是绝杀隔壁时代倾城！
△番禺时代倾城二手房成交 来源：贝壳
另外，越大锦继承了越秀花园打造的老传统，熟悉的和樾系配方。
大面积绿地、大面积大草坪，还设置了滑索、滑梯等多个儿童游乐设施，以及阶梯式园林设计……
△项目大草坪实拍
区位？大学城二期，更近核心区
越大锦位于南中国教育重镇——大学城二期板块。
半小时畅达珠金琶的立体交通，可以完美承接珠城、琶洲、金融城、万博的外溢居住需求。
同时，高校林立、绿化众多，有着堪比二沙岛的低密舒适，十分宜居。
缺点也不是没有，前往地铁站需要接驳，车程约3.2公里。
不过，在价格优势面前，多花10分钟去地铁站真不算什么，情况紧急打个车也就10来块钱。
教育？看得见的牛校先行
对于刚需买家，名校教育才是真正的刚需。越大锦最大的诚意，体现在教育资源。
现场可以看到幼儿园已经封顶。
△幼儿园实拍
更重要的是，项目所配建的42班小学和36班初中，已宣布引入省一级区属龙头番禺中学办学，且已正式开工。
这所省一级学校，2023年特控率37%，本科率97%。
旗下得番禺中学附属学校，今年的番禺一模在公办学校中排名第二，而去年更是公办第一。
可以说，越大锦完全命中了刚需痛点，解决了上车门槛，也解决了教育焦虑。有购房群，可加群讨论：
虽然说地铁覆盖不到，但是价格优势太大了。同样的价格，哪怕在白云北部郊区、南沙、知识城、增城，也多半不在地铁口。
相比亚运城，星汇锦城才是番禺真正的刚需恩物。
多盘抢跑2成首付，多盘涨价
除了楼盘人气，市场趋势也值得注意。
这三四天，房产群里讨论最多的是存量房贷降利率，但有个政策关注似乎不太多。
那就是首套2成首付、二套3成。
这个政策是作为工具包中的一项，由各城市根据实际情况自主选用。
不过，广州官方层面还没做出决定，多个楼盘以及部分银行，已经决定执行，先下手为强了。
小编统计了一下，至少29个“显眼包”通过海报等形式执行2成首付。
不过，每个项目的海报都用小字备注“具体以银行审批为准”。
据了解，这其实是个抢客手段，银行是开始接件了，但要等细则出台才能审批。
业内按揭专家表示，细则没出台之前顶多就是预审，如果上面没出政策是届时可能会退件。
不过，最近一两年，银行利润也下滑，各个银行也在争取这波行情。
抢客我能理解，但是有些项目表示要立刻涨价，特别是增城、南沙的一些楼盘，就不太好理解了。
新政下，市场确实火爆了起来，但一是行情的持续性还有待确认，二来，买家看准了再下手，也无需有恐慌情绪！
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