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前期合规管理部在不良贷款检查和责任认定过程中，发现支行存在抵押物估值过高的现象，现将典型案例剖析如下：
一、案例概述
案例一：南通市海门**汽车服务有限公司借款260万元，由陈*名下位于海门街道**小区的不动产抵押担保，期限为2022年1月20日至2025年1月12日，抵押的不动产面积138.51㎡，协议设定抵押物价值283.95万元，即21659元/㎡。该笔不良贷款进入司法程序，拍卖成交价181.60万元，剔除实现债权的费用，本行实际受偿金额162.80万元，未能足额覆盖贷款本息，给我行造成较大损失。
该宗抵押物按照《海门农商银行不动产估价参照表》（2020年7月1日起执行）参考价18000元/㎡设定抵押物价值，抵押物价值应设定为249.32万元，折率90%，最高只可发放贷款224万元，如客户经理按规定办理此笔贷款，可减少损失36万元左右。
案例二：罗*经营电器设备购变压器等借款100万元，由借款人罗*名下位于海门街道**小区138幢604室（为多层顶楼住宅）的不动产抵押担保，期限为2022年8月4日至2025年8月1日。抵押的不动产87.94㎡，协议设定抵押物价值118万元，即13418元/㎡。
该笔贷款与“案例一”同样存在抵押物价值设定“高”的现象。如按照《海门农商银行不动产估价参照表》（2020年7月1日起执行）参考价12000元/㎡设定抵押物价值，多层住宅顶层按参考价打8折，即9600元/㎡设定抵押物价值84.42万元，则低于协议评估价格33.58万；其次，如通过VQ询价，可询得价值12300元/㎡，应设定抵押物价值108.17万元（未考虑抵押物所在楼层），低于协议评估价格9.83万元。根据此文件规定参考价及VQ 查房价孰低原则，如应设定抵押物价值84.82万元，折率90%，最高只可发放贷款76万元，预计可减少贷款风险24万元；如按照参考价及VQ 查房价均值原则，应设定抵押物价值96.50万元，折率90%，最高只可发放贷款86.85万元，预计可减少贷款风险13.15万元。
二、存在问题
1、调查报告对相关重要信息的阐述不到位。譬如：海门**汽车服务公司贷款抵押物位于26层，是该幢房产的次顶层，在调查报告中没有描述；不动产现场勘查流于形式，抵押物使用情况、产调信息等均未进行详细记载；罗*贷款抵押物为顶层房产，在贷前调查报告中没有进行描述，未根据制度执行，造成抵押物价值评估价值设定过高。上述情况违反了《海门农商银行信贷业务基本操作规程》【海商行（2022）173号】第十六条尽职调查工作要求第一款“贷前调查根据收集的资料和调查信息进行分析，形成客观、实际、公允的结论，并对调查报告内容的真实性、完整性和有效性负责……”之规定。
2、抵押物价值设定过“高”，导致抵押物处置后不能覆盖贷款风险。抵押物价值评估时，未按照规定执行参考价及VQ 查房价孰低原则，该情况违反了《海门农商银行不动产估价参考表》备注1“海门市住宅根据抵押物的年限、楼层情况，参考（表一）及VQ查房价孰低或两者均值确定抵押物价值”之规定。
三、处罚情况
对以上两户不良贷款存在的问题，我行加强了问责工作力度，共计问责员工4人次，经济处罚8000元，合规积分9分。
相关处罚依据：
1、《江苏海门农村商业银行股份有限公司工作人员违规行为积分管理办法》【海商行（2020）256号】第六十二条 在信贷授信调查工作中，有下列行为：（十一）对抵质押物的价值或担保人的担保能力的评估严重失真，造成我行信贷资产风险暴露的；或未按规定审核抵（质）押及保证人情况，造成担保能力不足或担保无效的，按一档积分、情节较重的按二档积分、情节严重的按三档积分。
2、《江苏海门农村商业银行股份有限公司工作人员违规行为处理办法》【海商行（2022）216号】第七十三条 在授信调查工作中，有下列行为之一的，给予责任人批评教育或经济处罚；情节较重的，给予组织处理或警告至记大过处分；情节严重的，给予降职（级）至开除处分：第三款“未按规定调查抵（质）押及保证人情况，造成担保能力不足……”。
四、案例警示
1、做好贷前尽职调查。信贷业务支行（部门）在贷前调查时，务必要对抵押物进行现场勘察，勘察的内容包括抵押物使用情况、抵押物产权登记信息调查情况、抵押物地址是否和调查地址一致、抵押物上是否存在优先受偿债权等信息，要完整填列不动产抵押物现场勘查记录。贷前调查报告要反映抵押物所有人信息、抵押物类别、位置、面积、权证号、证书取得日期等内容之外，还需要对抵押物所在层次，抵押物的周边环境、抵押物剩余使用年限等情况进行详细记载；商业用房除了掌握上述情况外，还要了解抵押人取得抵押物的价值。
2、审慎评估抵押物。面对经济下行态势，房地产市场购买力由强变弱，价格下探局势已成为现实，信贷管理部门加强市场调研频率，合理编制不动产估价参考表，并及时下发各信贷业务机构参照执行。各机构在设定抵押物价值时，务必严格按照《海门农商银行不动产估价参考表》的参考价格执行，并根据抵押物面积大小、楼层、年限等特定的情况在小区房产参考价的基础上按规定打折后设定抵押物价值，避免抵押物价值高估，导致抵押物的市场重置价值不能覆盖贷款的风险。
3、重视第一还款来源。贷前须严格履行双人双岗现场调查制度，全面了解借款人家庭状况、经营状况、财务状况、融资情况、信用状况等方面信息，据实撰写贷前调查报告。贷前调查要高度关注借款人现金流充足性，借款人第一还款来源是否可以覆盖贷款风险。信贷业务机构要摆脱“当铺”思维，不得存在因抵押贷款而放松贷前现场调查、凭空撰写不实贷前调查报告的情况，不得存在以借款申请金额倒推财务数据等错误现象，从而影响审查、审批部门对贷款的决策。
4、严格按规定审查审批。授信审查、审批部门要严格按照制度要求，审查过程中如发现客户资料不全，未能提供图片证实借款人经营真实性、不能反映借款人真实的经营情况，或者申贷资金与经营规模不匹配等现象的，要让客户经理重新发起调查，如实报告借款人经营情况，合理测算借款人融资需求并确保贷前调查的真实性；如发现信贷业务支行没有按照《海门农商银行不动产估价参考表》的相关规定设定抵押物价值，导致设定的抵押物价值偏高的，审查、审批部门要提出明确的处理意见；如有支行或客户经理多次出现此类情况的，应从严从重对责任人进行问责，杜绝抵押价值高估现象的再次出现。
合规管理部
2023年9月11日