各区（新区）集体资产监督管理部门：
为规范全市集体企业资金、资产、资源（以下简称三资）要素交易，保证要素交易活动公开公平公正，保护集体企业及其股东（职工）、相关权益人和社会公众的合法权益，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序高质量发展，根据有关法律法规规章和政策规定并结合本市实际，现制定本指导意见。
一、适用范围
本指导意见适用于本市以下集体企业：
（一）依据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第四条规定设立的集体所有制企业及所属全资企业、控股企业（含绝对控股和实际控制，下同）；
（二）依据《深圳经济特区股份合作公司条例》第三条规定设立的股份合作公司及所属全资企业、控股企业；
（三）2家以上集体企业共同出资设立的全资企业、控股企业。
二、要素交易
（一）交易范围
要素交易范围包括大宗财产租赁；建设用地开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让项目交易；企业股权转让、企业增资扩股、大额资产转让；大宗货物、服务采购；大宗建设工程施工及相关联的货物、服务采购。
集体企业资金投资和出借活动的相关制度，由市集体资产监督管理部门另行制定。
本市集体企业要素交易事项实行目录管理，纳入目录管理的事项应当通过公共资源交易平台进行交易。公共资源交易平台应当向集体企业提供要素交易相关咨询服务。各区（含新区，下同）应当加强对未纳入目录管理的事项的监管和指导。鼓励集体企业将未纳入目录管理的事项通过公共资源交易平台交易。
（二）交易方式
集体企业通过公共资源交易平台进行要素交易的主要方式包括公开招标、竞价、竞争性谈判、单一来源谈判以及法律法规规章规定的其他交易方式。集体企业开展要素交易活动可以依法委托招标代理、会计、审计、资产评估、法律等中介机构提供专业服务。
（三）交易原则
集体企业开展要素交易活动应当遵守法律法规规章和政策规定，遵循科学决策、民主监督、公开公平公正、诚实信用以及等价有偿的原则。
三、职责体系
（一）市集体资产监督管理部门（以下简称市主管部门）工作职责
1.组织制定和完善本市集体企业要素交易规则、制度、流程和技术标准并组织实施、监督和检查；
2.编制本市集体企业要素交易目录；负责全市集体企业要素交易的统筹协调、统计分析、培训宣传等工作；
3.负责对市属城镇集体所有制企业纳入目录管理的要素交易事项进行备案；
4.市人民政府交办的其他事项。
（二）区集体资产监督管理部门（以下简称区主管部门）工作职责
1.贯彻落实本市集体企业要素交易制度；
2.根据本市集体企业要素交易目录，结合实际建立健全相应本区集体企业要素交易目录制度、措施并组织实施、监督和检查；
3.负责本区集体企业要素交易的统筹协调、统计分析上报、培训宣传等工作；指导辖区街道集体资产监督管理机构开展要素交易监督管理工作；
4.负责对区属城镇集体所有制企业纳入目录管理的要素交易事项进行备案；
5.区人民政府、市主管部门交办的其他事项。
（三）街道集体资产监督管理机构（以下简称街道监管机构）工作职责
1.执行落实市、区集体企业要素交易制度；
2.指导、监督所监管股份合作公司的要素交易活动并对相关情况进行统计、分析和上报；对纳入目录管理的要素交易事项进行备案；
3.区人民政府、上级集体资产监管部门交办的其他事项。
各区、街道应当持续优化集体企业要素交易监督工作制度、工作机制，增强配齐人员并进一步明确其工作职责。
四、交易程序
（一）公开招标方式的程序
参照招投标有关法律法规规章等规定进行（建设工程交易项目除外）。招标文件应当明确规定评标方法和定标方法。
1.集体企业进行公开招标应当组建评审委员会（以下简称评审组）。评审组的成员由评审专家和集体企业的代表组成，人数为5人以上单数。评审专家由公共资源交易平台通过随机抽取的方式从服务该平台专家库中产生；集体企业的代表应当按照企业内部决策程序确定。其中，股份合作公司的代表应当优先从集体资产管理委员会、董事会、监事会成员和股东中选取。集体企业的代表在评审组人数中所占比例原则上不超过1/3。评审组成员须对评审结果负责并不得与投标人或者意向方有利害关系。
2.评审组应当按照招标文件要求，采取最低评标价法、最高评标价法、综合评分法、定性评审法进行评标。
3.集体企业可以采用以下方式确定中标人：
（1）在评审组推荐的中标候选人范围内采用自定法或竞价法定标。采用自定法定标的，集体企业应组建定标委员会，人数为5人以上单数，按照企业内部决策程序确定。其中，属于股份合作公司的，其成员应当从集体资产管理委员会、董事会、监事会成员和股东中选定。定标时，股份合作公司应当邀请社区党委的代表和股东列席；涉及土地资源处置、股权转让、增资扩股和其他大额资产转让的，应当邀请街道监管机构的代表列席。城镇所有制企业应当邀请职工代表列席，也可以邀请所属主管部门的代表列席。
（2）授权评审组通过公共资源交易平台在评标时直接确定中标人。
（3）授权评审组行使定标委员会职责，通过公共资源交易平台在中标候选人范围内确定中标人。
（二）竞价方式的程序
1.在竞价开始3日前发布竞价文件并明确竞价规则；
2.根据竞价规则在有效报价的意向方中确定成交人。
（三）竞争性谈判方式的程序
1.按照已备案的交易方案要求确定符合资格条件的意向方。
2.交易机构编制谈判文件，并在谈判开始5日前向意向方发出谈判文件。
3.在谈判开始前组成谈判小组。谈判小组的成员由评审专家和集体企业的代表组成，人数为3人以上单数。评审专家由公共资源交易平台通过随机抽取的方式从服务该平台专家库中产生；集体企业的代表应当按照企业内部决策程序确定。其中，股份合作公司的代表应当优先从集体资产管理委员会、董事会、监事会成员和股东中选取。集体企业的代表在谈判小组人数中所占比例原则上不超过1/3。谈判小组成员对评审结果负责并不得与意向方有利害关系。
4.委托谈判小组按照谈判文件要求，采取最低评标价法、最高评标价法、综合评分法、定性评审法对谈判响应文件进行评审，与意向方进行谈判并出具书面谈判报告。
5.集体企业可以采用以下方式确定交易方：
（1）在谈判小组推荐的交易候选人范围内，采用自定法或竞价法确定交易方。采用自定法定标的，集体企业应组建定标委员会，人数为3人以上单数，按照企业内部决策程序确定。其中，属于股份合作公司的，其成员应当从集体资产管理委员会、董事会、监事会成员和股东中选定。定标时，股份合作公司应当邀请社区党委的代表和股东代表列席；涉及土地资源处置、股权转让、增资扩股和其他大额资产转让的，应当邀请街道监管机构的代表列席。城镇所有制企业应当邀请职工代表列席，也可以邀请所属主管部门的代表列席。
（2）授权谈判小组通过公共资源交易平台在评标时直接确定交易方。
（3）授权谈判小组行使定标委员会职责，通过公共资源交易平台在交易候选人范围内确定交易方。
（四）单一来源谈判方式的程序
1.按照已备案的交易方案要求确定符合资格条件的意向方。
2.交易机构编制谈判文件并在谈判开始5日前向意向方发出谈判文件。
3.在谈判开始前组成谈判小组（相关要求与竞争性谈判方式相同）。
4.谈判小组对谈判响应文件进行评审，与意向方进行谈判并出具书面谈判报告或者根据授权选定成交候选人。若意向方最终报价低于交易底价的，谈判小组应当废标。
5.集体企业对谈判小组推荐或根据授权选定的成交候选人进行确认。
（五）其他交易方式的程序。集体企业应当遵循有关法律法规规章规定的程序。
（六）合同签订的程序。集体企业在确定中标（交易）人之日起30日内，应当与中标（交易）人签订书面合同。合同应当经集体企业内部法律审核通过后方可签订。
（七）重新交易的程序。集体企业未征集到投标人（意向方），或者与投标人（意向方）未成交的，应当重新通过公共资源交易平台进行交易。法律法规规章政策和本指导意见及其相关指引另有规定的除外。
重新交易且对交易底价、方式、条件等实质性内容作出调整的，集体企业应当按照本指导意见及其相关指引的程序重新履行相关手续。
五、争议处理
（一）交易利害关系人认为集体企业在要素交易过程中涉嫌违反法律法规规章和相关规定导致自身合法权益受到损害且确有事实证据的，可以向集体企业所在地的街道监管机构或者有关主管部门投诉。
街道监管机构、有关主管部门收到投诉后，按照以下情形作出处理：
1.属于本单位职责范围的，应当及时受理、处理；
2.属于所属下级单位职责范围的，应当自收到投诉之日起15日内完成转送、交办；同时告知投诉人转送、交办去向；
3.不属于本单位及所属下级单位职责范围的，应当自收到投诉之日起15日内告知投诉人不予受理；同时告知投诉人向负有职责的单位提出。
（二）在要素交易过程中，交易双方因签订、履行合同发生争议的，可以通过司法途径解决。
（三）交易各方或者其他利害关系人认为公共资源交易平台及其工作人员在要素交易过程中涉嫌违法违规的，可以按照有关规定，向有关主管部门投诉或者举报。
六、其他事项
（一）各区制定、完善的集体企业要素交易相关制度文件应同时抄送市主管部门。
（二）各区应当制定、完善集体企业要素交易成交后相应合同履行过程中的全流程监管制度。
（三）各区供销社和深汕特别合作区的城镇集体所有制企业、农村集体经济组织及继受单位的要素交易活动，可参照本指导意见及其相关操作指引执行。
（四）集体企业在深圳市行政区域外的要素交易活动参照本指导意见及其相关操作指引。当地另有规定的，从其规定。
（五）依据《深圳经济特区股份合作公司条例》第九十八条的规定，以社区集体所有财产折成股份成立的有限责任公司或者股份有限公司等形式的社区集体公司的要素交易活动，可参照本指导意见及其相关操作指引执行。
（六）本指导意见及其相关操作指引所称“以上”“不超过”“不少于”“不低于”包括本数，“超过”“不满”不包括本数。
（七）本指导意见及相关操作指引均由市集体资产主管部门负责解释。
（八）本指导意见及相关操作指引自 年 月 日起施行，有效期 年。
附件：1.深圳市集体企业财产租赁操作指引
2.深圳市集体企业土地资产处置操作指引
3.深圳市集体企业建设工程交易操作指引
4.深圳市集体企业货物、服务采购操作指引
5.深圳市集体企业产权交易操作指引
6.深圳市集体企业要素交易目录
深圳市集体资产管理办公室
2023年5月 日
附件二
深圳市集体企业土地资产处置操作指引
（征求意见稿）
第一条 为了切实规范本市集体企业土地资产处置活动，保证处置活动公开公平公正，保护集体企业及其股东（职工）、债权人、市场主体、其他相关权益人和社会公众的合法权益，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序发展，根据《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》等有关规定，制定本指引。
第二条 本市集体企业通过公共资源交易平台的土地资产处置活动，适用本指引。
第三条 本指引所称的集体企业土地资产处置，是指集体企业的建设用地合作开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让的活动。
第四条 本指引所称的建设用地，是指为了保障集体企业生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，以及集体企业合法持有且符合交易条件的国有已出让（划拨）用地。
本指引所称的政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，主要包括：
（一）原农村集体红线范围内的用地；
（二）根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）划定的非农建设用地；
（三）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地；
（四）根据市土地整备利益统筹项目管理有关规定划定的土地整备利益统筹项目留用土地；
（五）其他根据有关法律法规和政策规定的原农村集体经济组织或者继受单位享有权益且符合交易条件的土地。
第五条 建设用地可以以转让、合作开发、作价入股等方式进入市场交易。但是，非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府另有规定的除外。
第六条 建设用地以转让方式进入市场交易的，集体企业应当按照市土地交易市场管理有关规定，以及市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定进行。
第七条 建设用地以作价入股方式进入市场交易的，集体企业应当按照有关法律法规规章和政策的规定进行。
第八条 建设用地以合作开发方式进入市场交易，符合下列条件之一的，集体企业应当通过公共资源交易平台选定市场主体：
（一）属于非农建设用地、征地返还用地开发的，按照市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定原则上已签订土地使用权出让合同的；
（二）属于土地整备利益统筹项目留用土地合作开发的，按照市土地整备利益统筹的有关规定原则上土地整备利益统筹项目实施方案及土地整备单元规划已审批通过的；
（三）属于拆除重建类城市更新项目的，按照《深圳经济特区城市更新条例》原则上已取得城市更新单元规划批准文件。
因重大民生工程、重大基础设施、重大产业等项目实施或者城市规划统筹需要的，区政府可以结合实际，采取“一事一议”的方式组织集体企业通过公共资源交易平台选定市场主体。
第九条 属于拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等的，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新或房地产开发规模、项目定位相适应，且具有良好的社会信誉。
第十条 集体企业选定市场主体合作开发建设用地的，应当编制交易方案。交易方案制定后，应当在集体企业经营场所范围内进行公示，公示期不得少于15日。交易方案主要内容包括但不限于：
（一）集体企业的名称、住所及法定代表人；
（二）建设用地的基本情况；
（三）可行性分析结论和项目评估结果；
（四）市场主体的资格条件；
（五）合作开发期限、开发进度、配套设施要求、项目开发预算；
（六）预期合作收益及分配方式；
（七）履约保证金；
（八）交易方式；
（九）评审委员会、竞争性谈判小组的组成和运作方式；
（十）企业决策及实施程序；
（十一）定标委员会组成和定标方法（如有）；
（十二）合同文本。
第十一条 交易方案公示结束后，股份合作公司将交易方案提交股东大会决策前，应当经社区党委进行审议；情况特别复杂的，应当由社区党委研究提出意见后，提交所在地的街道党工委进行审议。
第十二条 集体企业应当按照企业内部决策程序对交易方案进行审议。审议通过的，应当作出书面决议并公示。公示时间不少于15日。
对于原农村集体经济组织及其继受单位采用公开招标方式，选定市场主体合作开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济组织及其继受单位召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数三分之二以上表决同意。
对于原农村集体经济组织及其继受单位采用竞争性谈判等协商方式，选定市场主体合作开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济及其继受单位组织召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数五分之四以上表决同意。
对于本条第二款、第三款所列情形，章程规定由股东代表大会表决或者对表决通过率另有规定的，从其规定。
第十三条 交易方案公示结束后，集体企业应当及时报街道监管机构备案。街道监管机构在收妥集体企业备案材料之日起15个工作日内完成备案并出具备案回执。
本条款适用于根据《深圳经济特区股份合作公司条例》第三条规定设立的股份合作公司及所属全资企业、控股企业，以及2家以上股份合作公司共同出资设立的全资企业、控股企业。
第十四条 交易方案经备案后，集体企业应当向公共资源交易平台提交交易申请、交易方案及相关材料，办理交易委托手续，且对所提交材料的真实性、完整性、准确性负责。
第十五条 集体企业应当按照经备案的交易方案编制交易公告。交易公告应当通过公共资源交易平台发布，同时可以增加其他途径进行发布，公开征集意向市场主体。公告时间不少于15个工作日。
第十六条 集体企业选定市场主体合作开发建设用地的，应当采用公开招标或者竞争性谈判的方式进行。
涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织及其继受单位应当通过公开招标方式选择市场主体。
第十七条 因重大民生工程、重大基础设施、重大产业等项目实施需要和为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施的，涉及以集体资产为主的拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以通过公共资源交易平台采用单一来源谈判方式选择市场主体。
第十八条 因城市规划统筹需要，确需将少量集体企业的建设用地和物业纳入拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以采用协议方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。
本条所称的少量集体企业的建设用地，是指在拆除重建类城市更新单元拆除范围内，集体企业的建设用地面积占拆除范围内用地面积20%以下的。
本条所称的少量集体企业的物业，是指在拆除重建类城市更新单元拆除范围内，集体企业的物业建筑面积占拆除范围内总建筑面积1/4以下的。
第十九条 在拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，集体企业的建设用地面积占拆除范围内用地面积超过20%的，或者集体企业的物业建筑面积占拆除范围内总建筑面积超过1/4的，原则上集体企业应当通过公共资源交易平台公开选择市场主体。如遇本指引第十七条等特殊情况的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以通过协商方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。
第二十条 建设用地合作开发选定土地使用权人作为市场主体后，公共资源交易平台和集体企业应当公示成交结果。公示时间不少于5个工作日。
第二十一条 集体企业在确认建设用地市场主体之日起30日内，应当与其签订合同。
第二十二条 集体企业与市场主体签订合同之日起5个工作日内，应当将合同副本报送街道监管机构，同时上传所在区的集体资产监管系统。
区主管部门应在集体企业与市场主体签订合同之日起30个工作日内，将合同副本抄送区规划和自然资源主管部门或区城市更新和土地整备主管部门。
第二十三条 集体企业在开展建设用地开发、城市更新、土地整备利益统筹等项目时，可以引入其他市场主体或者有关单位提供权利人意愿征集、基础数据调查、测绘、标图建库研究、计划申报、搬迁补偿方案的编制、专项规划编制及申报等服务。
集体企业应当与提供服务的其他市场主体或者有关单位签订合同。合同应当明确服务范围、费用、期限等。项目属于股份合作公司的，合同须提交股东（代表）大会表决同意；项目属于城镇集体所有制企业的，合同须提交职工（代表）大会表决同意。
各区可以根据实际情况，制定相应的服务标准、引入规则等。
第二十四条 原农村集体经济组织及其继受单位通过调整将非农建设用地指标、征地返还用地指标、土地整备留用土地指标纳入城市更新、土地整备利益统筹项目的，应当经市或者区政府批准且符合有关法律法规规章的规定。
第二十五条 属于集体企业享有合法权益的林地和山岭、荒地、滩涂等其他自然资源交易参照本指引执行。