一、背景及问题提出
根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）：“商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放”。从那时起，国家对全量银行的房地产贷款开始实施专门监管。随后的监管文件中，先后明确了银行不得提供土地出让金用途贷款、项目资本金用途贷款、未取得”四证“的房地产贷款等限制房企过度融资的政策。
2015年以来，受棚改政策影响，全国房地产市场一路走高，不少房地产企业通过不少”通道“融资获取流动性支持。其中就包括以下游的建筑施工企业名义借入流贷但实质用于房地产项目建设；该行为从近年监管处罚中以被证实属于违规。
本文主要对历年类似情况监管处罚案例进行回顾，总结其中合规风险。
二、典型监管处罚案例
（一）向建筑施工企业发放流贷为房地产开发项目垫资
1.典型罚单号：浔银保监罚决字〔2022〕44号、浔银保监罚决字〔2022〕51号、青银保监罚决字〔2022〕59号、青银保监罚决字〔2022〕62号、鄂银保监罚决字〔2020〕59号、丽银监罚〔2014〕9号、绍银监罚〔2007〕6号。沪银保监罚决字〔2022〕7号、沪银保监罚决字〔2022〕8号。
2.上述处罚涉及江西九江农商行、山东青岛邮储银行、湖北荆州建行、浙江丽水农信社、上海南洋商业银行，合计处罚415万元，警告3人次。
3.此类处罚有2个外在表现：
（1）“垫资”，即当监管穿透查看相关协议文本、发票、货物物流记录、还款资金来源等材料，发现建筑施工企业所借入流贷实质与后续房地产企业应付款项用途存在一致性时，即可认定违规。
（2）流贷被挪用于补缴土地价款，此为常见的监管红线。
（二）向建筑施工企业发放固贷实质用于房地产项目建设
1.典型罚单号：、明银保监罚决字〔2018〕3号、明银保监罚决字〔2018〕4号、明银保监罚决字〔2018〕5号、温银监罚决〔2005〕12号。
2.上述罚单涉及福建三明农商行、浙江温州中信实业银行。合计处罚333万元，警告2人次。
3.此类违规行为具体表现为：建筑施工企业的固贷实质用于支持房地产项目建设开发、垫资房地产开发项目。对垫资的理解可如前所述，但实质用于支持房地产项目建设开发则对银行放款审查提出了更高要求；因为建筑施工企业作为房企的天然下游，其固定资产投入难以完全剥离房地产属性，对于向建筑施工企业发放固贷的合规路径尚需结合实际妥善设计。
（三）借道建筑施工企业实质为房企融资。
1.典型罚单号：温银监罚决〔2005〕12号、渝银保监罚决字〔2022〕46号、浙银保监罚决字〔2022〕32号、鲁银保监罚决字〔2022〕48号、鲁银保监罚决字〔2022〕47号、鲁银保监罚决字〔2022〕46号、鲁银保监罚决字〔2022〕45号、渝银监罚决字〔2018〕9号。
2.上述罚单涉及重庆工行、重庆农商行、杭州浙商银行、山东济宁建行。合计处罚845万元，警告3人次。
3.此处的“借道”主要表现为如下直接形式：
（1）建筑施工企业贷款直接流向房地产企业或同一集团项下腾挪于房地产项目。
（2）建筑施工企业通过应收款保兑、国内信用证等业务，变相为房企增加融资。
三、合规提示
1.从上述罚单所涉年份上看，通过建筑企业为房企提供融资一直都存在违规风险，但这一风险在2022年明显增加。表明监管开始着力整治这一“乱象”，银行需投入更多的精力设计建筑施工企业融资的合规路径。
2.结合以往监管规定来看，银行建筑施工企业办理短期表内外业务均需关注以下重点：一是在放款环节应审查前端协议、发票、舱单物流凭据等材料，审慎判断最终受益主体是否为房地产（含最终基于房地产企业预付款的融资）；二是在贷后应履行信贷资金流向监控义务，避免实质用于房地产项目或涉及项目资本金、土地出让金等违规用途。
3.对建筑施工企业固贷项目，应加强对具体建设项目的穿透性掌握，审慎判断：①贷款根据建设施工合同等是否构成房地产企业追踪承担付款责任的“垫资”行为。②贷款是否用于土地平整、拆迁补偿等与土地储备、土地出让金挂钩的红线性风险行为。③对建筑施工企业贷款所涉项目的他行融资进行了解，看合并后是否超出该房企融资限制。