观点指数 外部ESG评级稳定，政策助推绿色低碳发展 报告期内MSCI、Sustainalytics等主流ESG评级机构未对内地地产及相关行业企业的ESG评级进行明显调整；2023年央行及各地政府四季度出台众多支持持续发展的相关政策，其中不少有涉及绿色建筑。
合作减碳活跃，绿色建筑溢价待解决 观点指数重点监测的企业期内涉及ESG环境议题的动作众多，较多是与外部力量在低碳和绿色发展领域进行合作。
社会责任履行积极，治理问题仍然显着 社会层面，四季度房企保交付进程正稳步推进，半年报来看对下游供应商的付款效率亦有所提升。
绿色融资渠道待拓宽，国央企仍为绿债发行主体 四季度，共有越秀集团、国贸地产、绿城房产等房企发行绿债，均为境内发行，融资总额约为25亿元，绿色融资通道仍有较大的拓宽空间。
外部ESG评级稳定，政策助推绿色低碳发展
“双碳”战略背景下，在一系列政策措施的推动下，ESG对企业经营的作用已不可忽视，并已成为决策过程中的重要参考。
近年来A股的ESG报告独立披露率正呈逐年上升趋势，2021年以来增长尤为迅猛，目前A股上市公司2022年ESG报告独立披露率已经达到36%,其中沪深300指数成分公司披露率高达92%.
数据来源：Wind,观点指数整理
分行业来看，在A股上市公司中金融行业的ESG报告独立披露率最高，达91.9%.此外，A股房地产行业的ESG披露率则为52.2%.值得注意的是，A股早已收紧对金融与房地产相关行业的上市准入，因此统计样本多为本身规模较高且上市较早的企业，相比其他行业披露率会略微偏高。
地产及物业企业较多在港股上市，且港股对ESG定性和定量信息都存在强制披露需求，观点指数监测的A+H股62家重点房企2022年的ESG报告独立披露率为75%,H股物业企业ESG报告独立披露率则为89%, A股6家上市物业公司中仅新大正与特发服务披露了社会责任报告，单从披露率来看，地产、物业及相关行业的ESG信息披露情况正逐年改善。
评级方面，据观点指数监测，四季度报告期内MSCI、Sustainalytics等主流ESG评级机构未对内地地产及相关行业企业的ESG评级进行明显调整。目前国际评级机构对中国企业覆盖范围有限，仅部分企业获得评级，以MSCI评级来看，其港资商业地产发展商太古地产在MSCI评级中达AA高位；内地企业中，达到A级的主要包括远洋集团、华润置地、招商蛇口以及物业企业碧桂园服务等。
政策方面，2023年央行及各地政府四季度出台众多持续发展相关政策，其中较多涉及绿色建筑领域，11月多地都有对绿色建筑提供公积金贷款额度上升等政策支持，从需求端来推进绿色建筑的发展。
此外，央行研究局于11月15日发文表示加快发展全国碳排放权交易市场。碳排放权市场在我国目前仅在少量地区实施，尚处探索与起步阶段，碳排放权交易可以利用市场机制进行引导，有效控制和减少企业的温室气体排放。
企业合作减碳活跃，绿色建筑溢价待解决
环境议题主要关注企业在环保投入、绿色建筑、资源消耗、温室气体排放等方面的举措和表现，也是ESG体系中受外界关注较多的议题。
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地产行业在我国经济体中占据重要地位，作为碳排放大户，同时也是参与“碳减排”的重要行业，据企业2022年ESG报告披露数据，从百万元营业收入综合能源消耗量和百万元营业收入二氧化碳排放量这两个指标来看，目前表现相对较好的主要是是中海、龙湖、万科等国资背景企业，每百万元营业收入的二氧化碳排放量达到了5吨以下。
企业活动方面，期内观点指数重点监测的企业涉及ESG环境议题的动作众多，不少是企业与外部在低碳和绿色发展领域进行合作，主要包括：瑞安新天地与中电集团签署战略合作框架协议，共同拓展在零碳能源和绿色电力等领域的合作；印力集团与海梁科技等共同签署绿色宣言，推进双碳发展；以及朗诗旗下朗诗家与ZKEA智家签署合作协议，聚焦绿色健康人居赛道等。
目前全球碳排放中近40%来源于建筑施工和运营，绿色建筑同时也是房企切入参与ESG环境议题的重要抓手，绿色建筑指的是在全寿命期内节约资源、保护环境、减少污染的高质量建筑。通常从安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等维度衡量。
根据企业2022年ESG报告，全年新增绿色建筑面积较高的企业主要有万科、碧桂园以及中国海外发展，分别为1848万平方米、961万平方米以及945万平方米。
一般意义上的绿色建筑需聘请并通过外部专业机构进行评级认证，国内较为常见的认证体系主要包括“美国绿色建筑认证体系（LEED）”、“英国绿色建筑认证体系BREEAM）”以及“中国绿色建筑认证评估体系”,各自有不同的评级标准和方向，以上体系在内地企业实操中也各有运用。无论哪类体系，都对企业的建筑信息披露有严格要求，且项目后续运营等也进行持续的监测。整体来说，绿色建筑的开发、建设、认证、运营的全流程，都会给开发商带来额外的资金压力。
在当前的行业背景下，更现实的情况是，企业普遍会将经济效益作为营运的最高优先级，其关注的可能是绿色建筑能否为其带来更实际的经济利益，例如从营运、税收以及绿色融资带来的成本优惠，能否克服额外的成本支出。
据英国建筑研究院环境评估方法研究显示，和非绿色建筑相比，绿色建筑认证能为资产交易估值和租金带来实际约平均12%的提升。同时，据观点指数发布的《2022数字化运营白皮书》，现阶段商业楼宇的运维成本通常是建造成本的3-5倍。企业相关负责人亦透露，绿色建筑项目的引进或将为企业每年节约20%-35%的能源与人力支出。
关于绿色建筑的经济性需要个别考虑，难以得出量化普适结论，目前内地绿色建筑也主要集中在新落成的高端物业。现阶段而言，绿色建筑本身对企业的意义绝非单纯经济上的，未来绿色建筑更大范围普及的关键，在于科技技术的发展令企业得以减少甚至反转绿色溢价。
企业积极履行社会责任，治理问题较为突出
ESG中的社会议题主要关注员工权益、利益相关者、产品质量、公益慈善等维度。观点指数选取房企对下游供应商的付款以及对购房者的交房情况两个角度进行管窥。
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近年来大量房企暴雷对下游供应商的负面影响深重。2023年上半年，94%的样本房企半年期应付账款周转率在1次以下，反映出房企对供应商付款周期仍然较长，但平均应付账款周转率即对下游供应商的付款效率则有所提升，由去年上半年的0.85次提升至今年上半年的0.94次。
此外，全国保交楼工作也在顺利推进中，四季度报告期内较多房企仍在每月披露交付情况，其中碧桂园交付数量最高，1-11月交付数量达50万套，此外融创中国1-11月交付22.7万套，金科股份交付12.1万套，房企仍在积极履行其社会责任。
ESG治理议题主要关注公司治理、风险控制、信息披露和商业道德等领域，观点指数重点监测的企业中，其ESG报告对于治理议题的信息披露较为完善。从实际情况来看，上市企业董事会等治理架构基本完整，但目前上市房企股权过于集中的问题普遍，较容易出现第一大股东话语权不受制衡的情况，大股东和中小股东之间的代理问题也较为显着；此外，近年的企业暴雷事件也反映出部分企业风险管理预案不足的问题。
绿色融资渠道待拓宽，国央企仍为绿债发行主体
ESG理念在内地金融市场早已不局限于单纯的道德概念，ESG治理水平高的企业通常也会面临较少因环境、社会和公司治理等问题导致的监管处罚、社会争议及诉讼事件，具备较低的系统性风险。而且，ESG理念也早已通过各个层面融入现代投融资活动中。
据Wind统计数据，截至12月19日，市场上存续公募基金ESG产品约500只，净值总规模达5302.8亿元，其中环境保护产品规模占比最大，达46.2%.据央行研究局数据，截至三季度末，我国绿色贷款余额约为28.58万亿元。
绿色债券是房企参与绿色融资的主要工具，央行、发改委以及证监会联合发布的2021年版《绿色债券支持项目目录》已为中国企业提供了明确的绿色债券定义和分类标准，这些标准也正在逐渐与国际体系趋同和接轨。
地产视角来看，绿色债券通常是以绿色建筑为融资标的的债权融资模式。不过，内地相关部门允许绿色企业债将不超过50%的募集资金用于偿还贷款和营运资金，绿色公司债、中票、MBS等类型产品则允许将最多30%募集资金用于偿还贷款和营运资金。
2021年是房企绿债发行高峰，全年发行总额约为609亿元人民币，同比增长近300%,主要因境外绿色债限制和监管相对宽松，故彼时民企大量海外发行绿债，而随着海外债务发行渠道的受阻，目前绿债发行已重新回到以内地市场为主体，且国央企为主要绿债融资方的状态。
2023年四季度，报告期内共有越秀集团、国贸地产、绿城房产等房企发行绿债，均为境内发行，融资总额约为25亿元。此外，中海企业于10月20日将绿色中票“22中海企业MTN007（绿色）”的募资用途进行了变更，调整部分资金投入宁波兴樾府住宅项目。目前，绿债融资主体仍以国央企为主，且整体融资体量较小，绿色融资通道仍有较大的拓宽空间。