关于执行异议案件的法律风险提示
为充分保障本行合法权利，避免常见的执行风险，减少不必要的损失，根据省联社“以案学法 以案促规”的风险提示结合本行实际将常见的执行风险提示如下：
一、典型案例
案例一：案外人周某与某农商行执行异议案
2023年2月，某农商行因借款人王某未履行法院民事判决书判定的还款义务，向法院申请立案执行。2023年6月，法院裁定拍卖被执行人王某名下的不动产，并在阿里资产司法拍卖平台发布第一次公开拍卖公告。2023年7月，案外人周某向法院提出执行异议，周某称王某欠款40万元，该债务发生于2021年8月，钱款由周某账户转至王某儿子账户。2022年5月，王某无力偿还该债务，遂与周某达成抵债协议，将案涉不动产无产证部分及部分设备抵偿给周某，并经乡镇法律服务所见证。抵债协议签订后，王某将该无证房产交付周某作为仓库使用。因此，周某认为其对拍卖房产中的无证房产享有所有权，故主张对该无证房产部分的拍卖无效。
法院审理认为，案外人周某汇入王某儿子名下账户的两笔20万元，其中1笔备注“稻款”、1笔无备注，均未备注借款或与借款相关的事由，且该账户相近时期流向他人账户的多次汇款均备注“稻款”，因此，案外人周某与王某借贷关系、抵债协议的真实性存疑，且不动产物权的取得不可直接基于抵债协议。为实现拍卖价值最大化并遵循“房地一体”原则，法院决定按现状进行整体拍卖。法院依法驳回案外人执行异议，农商行拍卖得以继续进行。
案例二：案外人杨某与某农商行执行异议案
2023年6月，某农商行因借款人某市场公司未履行法院民事判决书判定的还款义务，向法院申请立案执行。同月，法院裁定拍卖被执行人某市场公司名下的抵押商用房产。2024年4月，案外人杨某向法院提出执行异议，称其于2017年11月与某市场公司签订房屋买卖合同一份，约定将该房产卖给杨某，总价款439.8万元，杨某已支付280万元，并实际占有该房屋。因某市场公司迟迟未能办理过户，所以余款159.8万元尚未支付。杨某认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，对于已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利，因此，杨某认为其对案涉房产享有所有权，足以排除法院强制执行。
法院审理认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：......（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人杨某因尚未支付全部价款，某市场公司为其办理过户登记的条件尚未成就。因此，法院驳回杨某主张排除强制执行的异议请求。
案例三：案外人王某某与某农商行执行异议案
2019年12月，某农商行因某钢材销售公司未履行法院民事判决书判定的还款义务，向法院申请立案执行，法院依法查封了保证人李某名下房产一套。2023年4月，案外人王某某向法院提起执行异议之诉，王某某认为其与保证人李某于2014年经法院调解离婚，约定该房产归王某某和李某之女所有，但因房屋尚有贷款，需待贷款结清后方可办理过户手续。案外人王某某认为查封行为侵犯其合法权益，据此提出执行异议，请求法院解除对该房产的查封措施。
一审法院审理认为，案外人王某某与李某的离婚不存在明显躲债目的，且李某的保证之债晚于双方离婚调解书作出之日，一审法院判决中止对涉案房产的查封。农商行不服提起上诉，二审法院审理认为，依据《最高院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释一》第七条的规定，认定案外人王某某、李某之女自离婚调解书生效之日起即取得案涉房产的所有权，且调解书生效于案涉房产被查封之前。因此，该民事调解书足以赋予案外人王某某排除执行的民事权益，二审法院判决驳回农商行上诉，维持原判。
二、工作提示
（一）审慎识别案外人主张的真实性
执行案件可能涉及的案外人异议主要包括三种类型：一是对执行标的财产主张享有物权性质的权利，如所有权人；二是对执行标的财产变价主张具有优先受偿权，如担保物权人；三是对执行标的财产主张享有以给付为内容的请求权，如特定财产的买受人。实践中，通过虚构抵债协议主张所有权或虚构租赁合同主张带租拍卖的情况较为常见，本行可以综合案外人债权债务发生的原因、时间、地点、款项来源、支付方式、款项流向、借贷双方的关系、经济状况，以及租金支付、房产的实际占有、使用等情况，审查借贷、抵债、租赁合同的真实性及履行情况，审慎识别案外人主张的债权或租赁关系的真实性，严厉打击虚假诉讼。
（二）积极配合法院审查与执行
在案外人提出执行异议后，本行应积极配合法院进行审查，提供必要的证据材料，以证明执行标的的权属、抵押权的合法性以及执行行为的合法性。若案外人的执行异议被法院依法驳回，本行应继续推进拍卖程序，加快资产处置进度；若法院认为异议成立，本行可以根据实际情况进行执行异议之诉，及时调整资产处置策略，配合法院进行后续工作。
（三）关注司法实践与典型案例
资产保全部应关注当地司法实践中关于执行异议案件的处理方式和裁判标准，以便更好地理解和应对案外人提出的执行异议。通过加强典型案例的学习与研究，了解海门法院在处理类似执行异议案件时的裁判思路和理由，为执行处置不良资产工作提供参考和借鉴。
（四）严格落实贷款尽职调查
经办人员在办理贷款业务过程中应强化贷款调查，坚持以现场调查为主，非现场调查为辅，确保抵押物真实存在、权属清晰。一要现场调查抵押物现状，并向不动产登记部门核实权属登记等相关事项，重点关注抵押物的实际现状，抵押物的所有权人及实际使用人，抵押物是否存在其他真实的权利人等，以确保抵押物的合法性和有效性。同时，注意保存调查证据材料，做到尽调留痕。二要核实抵押物租赁情况，对于租赁在先的，抵押人、承租人应当签定相关承诺书，承诺其租赁不得影响抵押权的实现，同时收集真实有效的租赁协议；对于抵押登记前未租赁的，抵押人也应签订相关承诺书，抵押后出租的，亦应及时收集租赁协议。三要对于已出租的财产设定抵押时，应充分考虑到抵押权实现的困难与风险，核查租赁合同的期限以及租金支付情况，如租赁期限较长、租金已一次性支付的，应谨慎对待不宜接受。无论是抵押前租赁还是抵押后租赁，应当要求租金预收不能超过一定的时间段，也不能以其他形式抵偿租金。