办理要求
1、贷款合同与资料准备 ： 购房者需要准备贷款合同、身份证、还款银行卡等相关资料，并确保这些资料的真实性和完整性。购房者应了解并满足贷款银行的贷款要求，包括信用记录、收入证明等。
2、银行审批与合同签订 ：银行会对购房者的贷款申请进行审批，包括审核其信用状况、还款能力等。审批通过后，购房者与银行签订购房合同及按揭贷款合同，明确贷款金额、利率、还款期限等关键条款。
3、抵押登记与还款账户 ：购房者需持按揭贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续，确保房产权益。购房者还需在指定金融机构开立专门还款账户，并授权银行从该账户中支付贷款本息及欠款。
典型案例
某房地产开发商拿六套房产给承建商抵扣工程款，承建商组织某亲戚六人到工行贷款，2020年因承建商资金链断裂，形成集体违约，最后贷款全部形成不良。
此六笔贷款中突出表现特征：一是首付款相同；二是贷款及还款金额相同；三是还款来源均为同一账户转换批量还款；四是借款人与承建商均为亲戚关系。
此案例中，客户经理作为调查人贷前审核不仔细，对于多人同时到我行贷款且贷款金额都一致的情况下未核实贷款人贷款真实目的，也未核实人与开发商之间有亲属关系；放款后，对还款来源均为同一账户转换批量还款也为引起重视，未落实尽职调查要求，最终导致贷款集体违约，全部形成不良。
风险分析
住房按揭贷款中主要有三大风险：
1、购房意图真实性风险：一是虚假购房，借款人通过伪造购房合同、虚构购房事实等手段，骗取银行贷款；二是套取贷款资金，部分借款人利用按揭住房政策，以购房为名，实际为了套取银行资金用于其他消费或投资，甚至进行非法活动；三是隐瞒真实情况，借款人在申请贷款时，故意隐瞒个人收入、负债、信用记录等真实情况，以获取更高的贷款额度或更优惠的贷款条件。
2、抵押物风险：一是抵押物价值评估过高，开发商可能将抵押物以远高于市场价进行评估，增加贷款机构风险，以达到套取资金的目的；二是抵押物权属不清，抵押物的权属存在争议或瑕疵，如未取得合法房产证、存在共有权人未同意抵押等情况，导致抵押权无法实现。贷款机构面临无法收回贷款本息风险。
3、开发商包装客户风险：一是隐瞒真实身份，开发商利用客户身份进行购房，以掩盖其真实目的或背景；二是隐瞒资金来源，对于购房资金的来源，开发商利用客户提供模糊或无法查证的信息，以掩盖非法所得或不良记录；三是伪造或篡改客户资料，开发商通过伪造或篡改身份证、收入证明、购房合同等关键资料，使不具备真实购房意图和能力的个人或者实体成为“购房者”，从而向银行申请按揭贷款。
管控措施
1、严格贷款审批流程。一是强化借款人资质审核。对借款人的信用记录、收入状况、负债情况等进行全面评估，确保借款人具备良好的还款能力和信用；二是严格抵押物评估。对抵押房产进行全面评估，确保其价值稳定且能够覆盖贷款本息，降低违约风险；三是严格审批制度。实行严格审批制度，确保贷款审批的严谨性和准确性，避免出现内部操作风险。
2、加强贷款用途监管。一是严格审核贷款申请资料。对借款人的购房合同、首付款证明等文件进行仔细核查，确保贷款用途真实合规；二是实时监控贷款资金流向。通过系统对贷款资金进行实时监控，确保资金按照合同规定的用途使用;三是定期开展贷后检查。定期对借款人的还款情况、抵押物状况等进行检查，及时发现并处理潜在风险。
3、完善风险担保机制。一是落实保证金制度。对开发商开发的期房项目要落实保证金制度，通过开发商缴纳一定比例的按揭保证金来降低可能出现的损失，提高风险防范能力；二是强化抵押物管理。对抵押进行定期评估和价值确认，确保其价值稳定且易于变现，以便在必要时通过处置抵押物来降低损失。