鸿旭豪苑第四届业委会三季度工作汇总

鸿旭豪苑业委会

创建于2024-09-29

阅读 2181

本季度重点工作内容：

1、中西医结合医院扩建项目维权谈判

1）医院楼顶噪音

经业委会与中西医结合医院交涉，为了减少空调外机噪音对于小区居民的影响，8月中旬医院在楼顶新立了隔音挡板，将噪音影响降到最低。

2）损坏的小区路面修复及相关补偿事宜

7-8月业委会与虹口区卫健委基建科进行了多次沟通，待隔壁医院路面铺设期间，将同步维修小区路面，相关补偿事项后续会形成具体实施方案。

2、小区遗留官司

关于上海承辉建筑工程有限公司与上海虹口区鸿旭豪苑业主大会纠纷一案（详见图一起诉书），由于第三届业委会相关负责人无法确定是否加盖过公章（详见图二），现已申请对原合同公章进行鉴定。

3、物业沟通会

7月，8月和9月，业委会及小区部分业主监督员与佳灵杰物业召开月度沟通会，针对小区停车、电梯维修、小区绿化修剪、公共收益等问题进行交流，并明确物业的下阶段的重点工作。

4、物业续约沟通

9月19日晚上，业委会、业主监督员与佳灵杰物业副总经理、办公室主任等进行初步续约沟通。会上业委会指出目前小区物业存在的问题，包括物业工作人员数量配备不足、主观能动性差、办事效率低下，以及佳灵杰公司内部审核流程慢致使小区多项改造修缮事宜无法按进度实施。此外，物业合同中写明物业方应提供小区绿化维护和消防维保等服务实际并未实现。业委会要求佳灵杰物业公司提供整改方案，同时明确续约合同的物业服务标准。佳灵杰物业表示十一过后第一周拿出整改方案，讨论续约事宜。

5、小区筑漏公开比选

8月份开始，因多户业主报修，小区开展筑漏工程公开比选报名工作。截止8月底，已有5家公司报名，前期业委会与每家公司进行现场沟通，后期将邀请相关业主参与比选，针对施工方案、报价、企业实力、售后服务等综合方面进行打分，确定入围单位。

6、地下室防火门更换

疫情期间，小区地下室和一楼的防火门遭到破坏，因虹口消防多次检查要求小区整改，并已出具整改单。后经业委会和物业沟通协作，已将有问题防火门和地下室部分门进行更换。

7、小区绿化修剪

小区绿化的树枝修剪，由于不属于物业常规的绿化养护范围之内，考虑到我们小区的行道树长期养护缺失，对于枯枝，过密枝，重叠枝，下垂枝，病虫枝，以及过度生长影响居民阳台采光的枝条，为优化小区绿化环境，业委会经过讨论以及多家绿化养护公司的比选，最终决定由上海殷海园林绿化工程有限公司对小区的50棵行道树进行修剪管理。8/11日我们邀请相关绿化养护公司再次对小区行道树的修剪方案进行了现场勘测与方案规划，并在8/13提交了物业工作联系单。期间经过物业公司的合同审核与确认，安排在9月28-29日对小区进行了为期2天的绿化修剪。

针对本次小区修剪过程中个别业主提出的异议，说明如下：

1）小区该次修剪聘请的绿化养护公司为绿化专业养护单位。各项资质认证齐全，并且有着十余年的丰富养护经验。

2）小区行道树的修剪，是为了小区内的行道树能够更好的生长，所谓不破不立，只有对树木进行适当的修剪养护，小区的树木才能更加健康茁壮得成才，才能更好得成为小区的风景。

3）此次小区内修剪的樱花树，经确认已经为病枯枝，为避免后期树干进一步恶化而带来的安全隐患，经过专业绿化公司评估，决定移除。。

4）此次修剪过程中居民提出的所谓修剪不当的树木，经核实这些树木的修剪是之前台风贝碧嘉后物业公司针对小区内倒伏及折断树木所进行的后续处理非本次修剪导致，特此澄清。

5）虽然此次小区不涉及3号楼的绿化修剪，但是应3号楼居民的要求，业委会也额外要求绿化公司对三号楼前的枯树及野生树做了相应处理。

6）绿化公司应业委会要求，清运处理了之前物业存放在小区内因养护修剪一直堆放的枯枝。

后续，业委会还将对小区内绿化环境的进一步优化提升作出相应评估和征询，希望能得到广大业主的积极配合支持及参与。

修剪绿化单位资质

本次修剪前存量的树木

此次修剪之前已被处理过的树木情况

本次修剪的情况：

影响居民采光的树木修剪前后对比

门口大树修剪前后对比

银杏树修剪原因

修剪后效果

3号楼修剪前后对比

小区棕榈修剪后

杂草清理

8、小区停车

2024年6月2日经业主大会投票通过《鸿旭豪苑小区车辆管理规定》的修订内容，并于2024年7月1日试运行，于8月1日正式实施。截至9月底，新规已运行2月。

在此期间业委会监督物业做了如下工作：一、停车系统数据清理，通过排查补登记工作，清退车辆信息274辆，现登记在册车辆350辆车，其中8月-9月按新规登记34辆。二、亲情车转换非包月车辆共49辆。三、地下产权车位信息补登记共166辆。四、亲友卡共计发放82张，实际使用54张。通过新规推广工作，我小区停车位资源有所改善，并堵住了部分停车费公共收益的漏洞。

与此同时，小区目前停车还存在如下问题：一、存在亲友卡滥用情况，如非自用替其他业主购买，利己损公的行为。二、存在车辆乱停乱放的现象，一车占多车位的情况，导致停车资源损失。三、小区现有机动车和非机动车停车位，影响正常行车给小区内行人造成一定安全隐患。四、停车费用的收取引发部分争议。五、部分车辆进入小区后，贪图方便逆向行驶，导致车道拥堵。

下一阶段工作内容：一、持续宣传推广停车新规；二、结合新的停车系统，通过大数据分析进一步规范停车行为提升停车位资源周转效率；三、引导非机动车停车规范，督促物业督导机动车行车及停车行为，进而优化停车位设置。为广大业主提供良好的停车环境。

9、小区公共收益追讨

1、上海盛鲜科技信息有限公司长期租用本小区公共区域摆放易小鲜生鲜柜，使用小区电费，却未按协议支付5年内产生的相关费用。多次与该公司联系追讨欠款，至今仍未支付。今年与小区协议到期后，经多次提醒该公司不配合续签新的协议。经业委会协商决定采取停电措施终止与其的合作。

2、本届业委会在排查公共收益时发现，之前沙田物业未经过小区同意，单方将小区空置房出租给中国移动上海公司作为通信机房使用，对方支付用于房租和电费等公共收益，共计119000元，并未入账鸿旭豪苑公共收益账户。以上事件的发生，沙田物业存在违规违法行为，上届业委会也存在监管不利的问题，目前本届业委会已于沙田物业取得了联系，正在积极的追讨中。

10、小区道闸智能化改造

鸿旭豪苑现有道闸系统面临如下问题：一、硬件设施老化，容易出现故障，维护成本高。二、依赖人工管理，如计费收费及异常抬杆处理、容易出现操作错误或人为疏漏，导致公共收益损失。无法实现无人值守模式，仍以人工模式确认支付成功与否，降低了用户的便捷性。三、缺少多场景车辆计费模式，不能满足我小区实际车辆停放需求。四、缺乏有效的数据收集与分析能力，无法提供停车场的使用率、收入情况等重要信息，导致难以优化车位配置和提高运营效率，同时存在停车费用账实不符的问题。

基于上述问题，业委会6-9月期间与多家停车系统厂家沟通确认需求，制定了更新现有停车系统及设备的方案。预计10月份先行更换鸿旭豪苑住宅小区停车系统。以解决上述问题，提高小区停车场的运营管理效率，给广大住户提供更为便捷的停车服务。后续将根据运行情况，年底前推广到3号楼。

11、电梯改造事宜说明

我小区1、2号楼8部电梯都是三菱品牌，使用至今已近二十年，年数较久且前期维保单位工作不到位造成电梯故障频繁，维修费用也居高不下。因此，业委会与三菱公司和佳灵杰物业多次沟通，于今年3月份起转由三菱公司进行原厂原保。今年4月，三菱公司接手维保后根据小区电梯的勘察情况，制定了电梯大修方案，已报业主大会投票通过，物业公司正在合同签订中。

电梯大修主要是解决电梯机械方面的故障问题，但从今年3月以来的电梯维修记录看，半年来共发生故障18次，除机械问题以及居民家中、电梯机房进水等外界原因造成外，主要问题还是集中在电气元件老化引起，且部分备品备件已经停产，造成维修时间过长，对小区居民出行造成了不小的影响。为此，业委会多次向三菱公司咨询电梯更换事宜，三菱公司考虑小区目前使用的三菱HOPE系列电梯是三菱公司质量非常好的一款型号，基础的机械结构稳定，可以长期使用，没有必要整体更换。如要解决目前故障率较高的问题，三菱公司建议考虑新推出的菱动焕新业务，将目前故障较多的电气控制系统进行更换，再结合电梯大修及电梯轿厢装潢，电梯基本可以焕然一新，每台电梯所需总费用二十万元左右，仅为更换新电梯费用的的四分之一。业委会后续会通过业主大会征询业主意见，并及时落实后续焕新事宜。

另小区电梯维修情况如下：

12、小区智能化改造

小区征询通过的智能化改造工程（监控与门禁改造），通过公开招标，由恺驰智能科技有限公司中标，目前业委会已和该公司就项目细节沟通，目前正在进行正式合同签订，之后会启动改造工程。

13、小区景观假山问题处理

自7/30日开始，业委会就本小区假山被昇汇广场物业，新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司私自拆除一事与对方进行了多次交涉，其中包括实地走访与电话沟通。起初新昌物业坚称该拆除非私自行为，是由于需要修缮假山下的污水管道并经过与上届业委会及物业沟通的结果，拒绝恢复或赔偿，后续业委会代表及热心业主（1号2201）曹律师一起与该物业公司进行了当面交涉，表明了我们小区的立场，但该物业仍旧拒绝我们小区的要求。随后业委会又通过拨打12345要求城管介入，并于8/22日业委主任及居委书记再次与对方进行了现场交涉，表明他们的行为是违规行为，必须对我们小区假山进行恢复，之后该物业负责人表示会与总公司申请赔偿事宜，后续业委会会协同物业继续跟进相关事宜，目前相关工作正在推进中。

14、维修基金平账

小区三起遗留官司已被法院强制执行，共计金额409,357.89元，目前已经通过维修基金进行平账。明细如下:

1）2016年筑漏工程62,063.16元；

2）2018年筑漏工程181,739.20元；

3）2016年3号楼道闸和监控系统，2018年1.2号楼监控系统165,555.53元。

15、小区设施部件更换

8月，对小区1-3号楼地下室集水井内共18台潜水泵进行了更换，确保防汛防台期间安全度过。

15、小区公共收益

根据佳灵杰物业提供小区公共收益账目明细，2024年2月至6月广告收益52,995.29元；2023年6月至2024年6月临时停车收益296,462.27元；2023年4月至2024年6月地面包月车停车收益370,450.03元。各项收益合计金额719,907.59元。

二、2024年四季度工作计划

1、与中西医结合医院扩建项目组推进落实补偿事项

2、处理小区遗留官司

3、一号楼和二号楼电梯大修

4、小区智能化改造

5、物业续约

6、小区相关征询工作开展

7、小区道闸智能化改造

学习园地

鸿旭豪苑小区停车管理规定（修订版）

一、亲友卡使用规范

1、亲友卡购买：每业主每月可在物业处购买亲友卡（每张价值10元，可抵扣停车费）,每月购买上限为5张；已购买的亲友卡由物业统一登记,与对应住户建立关联;每户拥有的可使用的亲友卡(已购未使用的卡片)不得超过10张,如果已有10张可用卡片,需使用完部分卡片后才可继续购买。

2、亲友卡使用：车辆出岗时, 使用亲友卡抵扣停车时长及相应费用，每次限用一张，超时部分按外来临停收费。

亲友卡注意事项

1）亲友卡只可由购卡业主的亲朋好友使用,不得转借或转卖他人；

2）违规使用亲友卡者,将回收其存量亲友卡，并暂停其6个月亲友卡使用权；

3）亲友卡一旦售出不挂失不退款。

二、包月和非包月车辆

1、每户只能登记两辆地面车辆，可为包月或非包月。提供材料如下业主：房产证、行驶证、身份证。租户：房产证、租赁合同、行驶证、身份证。注：仅限业主和承租人

三、地下产权车位主从车

1、地下产权车位停放遵照一位一车原则，可登记多辆车，既一位多车，但只允许一辆车在任何时刻占用同一个车位，若同时多辆车入场，超出车位的车辆将按临停收费。

2、地下产权车位登记：本小区业主持（房产证及附页车位产权证、车牌号），非业主持（房产证及附页车位产权证、租赁合同、行驶证、身份证、车牌号）到物业办公室登记产权车位信息。

注：地下产权车位车辆长期占用地面车位根据新规定进行登记或缴纳相应费用。

四、包月车与地下产权车互换

若住户既有地下产权车也有地面包月车，相关车辆互换停车位，不另行收费。（注：地下产权车需满足地面包月车登记条件）

祝各位业主国庆快乐！

鸿旭豪苑业主委员会（第四届）

2024年9月30日