鸿旭豪苑第四届业委会3月工作汇总

一、本月重点工作内容：

1、中西医结合医院扩建项目组沟通会

3月7日上午，业委会与小区部分业主和院方/施工单位/区卫健委代表组织协商沟通会。会议中，再次对医院灯牌是否会亮灯的事宜进行沟通，并表达和阐述了亮灯后会对居民的生活所产生的不利影响。院方等相关单位表示接受我们建议，并出示了去年12/27日院方的会议纪要。该《纪要》由上海建科工程项目管理有限公司上海中西医结合医院改扩建项目部记录并加盖公章。《纪要》中显示“为了保障居民的正常生活，经过与医院多次协商，现在医院确定该标牌不设置光源系统，仅作为医院标牌使用”

会议期间，业主提出中西医结合医院与我小区二号楼相邻的楼栋，顶楼空调噪音夜间严重超标，希望院方予以尽快解决，另要求新建大楼也必须对可能产生的空调噪音进行相关处理，院方表示会进一步核查并开会讨论后续事宜

另我小区业委会主张的相关赔偿事宜，院方表示将在一个月左右的时间予以具体答复和给出相应的时间表。

2、小区机动车停车方案讨论会

3月19日晚上，业委会邀请部分热心业主共同针对小区的停车规则进行讨论，其中包含小区地面停车、亲情车停车等规则设定提出了修改意见，后续业委会将根据业主建议及目前小区的实际情况对于小区原有的停车规则进行修订和征询。

3、物业沟通会

3月25日晚上，业委会与佳灵杰物业召开月度碰头会，针对小区非机动车停车、机动车停车和电梯大修等业主关心的问题进行了沟通，业委会肯定了前期物业的服务工作，也针对例如装修材料运输、快递上楼占用电梯、机动车登记等日常管理工作提出了后续整改要求。

4、电梯维保更换

由于之前电梯维保单位的问题，造成了小区电梯一直出现各种问题。在业委会的牵头下，现三菱电梯有限公司将作为小区新的电梯维保单位，对小区电梯进行保养工作。

5、遗留官司结案总结

原告上海帛兴建筑工程有限公司与被告上海市虹口区鸿旭豪苑业主大会、上海市虹口区鸿旭豪苑业主委员会、第三人上海沙田物业管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案，于 2023 年 11 月 2 日立案后，依法适用简易转普通程序，由审判员独任审理，原告上海帛兴建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求:被告支付原告拖欠的工程款共计 207,961 元。

经过2023 年 12 月 11 日、2024 年 2 月 19 日二次公开开庭审理。目前案件已审理终结，法院宣判如下（相关书面判决书前期已张贴至大堂内）：被告上海市虹口区鸿旭豪苑业主大会、上海市虹口区鸿旭豪苑业主委员会支付原告上海帛兴建筑工程有限公司工程款 175,478.03 元。案件受理费 4,419.42 元，由原告上海帛兴建筑工程有限公司负担 690.42 元，由被告上海市虹口区鸿旭豪苑业主大会、上海市虹口区鸿旭豪苑业主委员会负担 3,729 元。

经过第四届业委会与热心业主2-301李展作律师的共同努力，通过搜集证据及庭审辩论，法院对于原告诉请金额中的32482.97元不予以支持。

案件总结

该案件中，暴露了第二届业委会对于物业的监管不利，对于小区筑漏施工的过程和验收没有有效的监管，施工价格过高，完工后并未对验收进行监管。

第四届业委会通过验收单上的签字，和多家业主进行询问后得知，部分业主并不知道有施工这回事，部分业主反映没有修好，说明很多验收单的签字都是代签的。

以上问题充分的暴露了第二届业委会及物业监管工作的失职，没做好相应的核价审计，盲目签订合同，合同签订即具备法律效应。后期第三届业委会也没有履行好相关的工作职责，没有体现出应有的担当和责任，对于已签订合同的款项，拖延支付累积至下一届，在未支付合同中甚至出现了6-7年前的未付款项，给第四届业委会在应诉取证的过程中，造成了巨大的困难和很多不必要的麻烦，最终损失的都是业主的利益。

本届业委会针对以上问题会引以为戒，在日后的工作中，将做好对于物业的监管工作，做好征询和相应工程验收工作，始终从业主利益出发，行使好业委会的担当与责任，为业主营造一个舒适整洁的居住环境。

6、僵尸车清理

3月12日，业委会、春江居委会与佳灵杰物业三方协同，对地下室僵尸车进行清理，本次共清理自行车46辆和电瓶车7辆。

7、小区公共区域修缮工作

经业委会与佳灵杰物业协商，针对小区部分绿化、水池步道、窨井盖、中心花园连廊和大堂天花板等区域，进行了修缮和更换工作。以上施工费用均由物业公司承担。

绿化补种前

绿化补种后

水池步道整修前

水池步道整修后

窨井盖维修更换前

窨井盖维修更换后

中心花园连廊除锈前

中心花园连廊除锈后

小区大堂天花修补前

小区大堂天花修补后

8、物业办公室搬迁

为了方便业主，更好的做好物业服务工作，经业委会与物业商定，从2024年3月20日起物业办公室搬迁至2号楼东1楼107室

二、下月工作计划

1、监控，门禁改造方案征询

2、停车规则修订方案征询

3、中西医结合医院工地扩建项目沟通赔偿事宜

4、完成未登记机动车登记工作

5、三菱公司完成电梯大修现场勘察和方案制定

6、1，2号楼生活水泵止回阀维修

7、1，2号楼消防报警主机移位、维修施工方案拟订及实施

8、1号楼伸缩缝更换不锈钢挡板和地下车库B1层地面明沟维修。

学习园地

小区业主的合法维权方式有哪些？

小区业主可能会遇到物业公司侵权的行为，比如物业费太高、小区管理不好等等。在过去，大部分小区业主都会忍忍就算了，而现在大部分人会通过法律途径合法维权。那么，小区业主的维权方式有哪些？

（一）、行政途径投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

（二）、法律途径：

1、行政诉讼。主要是对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。

2、民事诉讼。就是对开发商、物业公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业公司签订的物业服务合同。侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

/3、仲裁。这是指业主与物业公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

（三）其他途径

1、业主与物业公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业服务合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

2、由第三人调解。这是指业主与物业公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

3、更换物业公司。

如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业公司代管的条款。

因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业公司。

《民法典》及《物业管理条例》明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业公司为其提供物业管理服务。

鸿旭豪苑业主委员会（第四届）

2024年3月26日