为进一步推进社区法治建设，提高辖区居民的法律素质，为社区居民提供专业的法律咨询，帮助社区居民维护合法权益，2月28日上午，瑞祥社区联合街道司法所开展“物业法律条例宣讲”活动，普集街道司法所所长王锋、瑞祥社区书记刘晋、小区物业管理人员、瑞祥社区工作人员及社区居民代表参加活动。
活动伊始，由街道司法所所长王锋围绕与居民切身利益息息相关的法律政策和身边的典型案例进行了讲解，教育引导居民在日常生活中提升依法维权意识和学法意识，正确维护集体利益和自身合法权益。
本次活动还邀请了山东鲁明律师事务所执业律师陈梓涵，她用通俗易懂的语言向居民讲解了日常生活中涉及到的法律法规，以《物业管理条例》施行的意义为切入点，围绕居民们关注的与物业之间的法律权益归属问题展开细致的讲解，她提到，《物业管理条例》的施行，有利于规范物业管理活动，为业主和物业服务企业提供化解纠纷的法律途径。也有利于维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境、工作环境。
陈律师通过典型案例展开进行细致全面的解读分析，从法律和情理多角度提出解决建议，进一步加深了居民对法律的认识，营造了浓厚的法治氛围。
案例一： 2017年8月，甲房地产公司与光明物业公司签订《前期物业服务合同》，约定该物业公司为涉案小区提供物业服务，合同还就物业服务内容、费用、违约责任等进行了约定。于某是该小区的业主，其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物业费2535.2元，自2020年7月1日至2020年10月31日电梯费153.7元，共计2688.9元。案件二审中，于某称因物业公司管理失职导致其车辆在小区内被流浪狗划损，遂向光明物业公司主张赔偿其车辆维修费，并以此拒交物业费。
解析：1、于某的车辆被流浪狗划坏而产生的损失赔偿问题，属于侵权纠纷。于某要不要交物业费、交多少物业费的问题，属于物业服务合同纠纷。两者不是同一法律关系，无法在一个案件中一并处理。2、甲房地产公司与光明物业公司签订合法有效的《前期物业服务合同》后，该合同对业主于某具有约束力。3、于某的车辆损失是流浪狗的行为导致，该事件具有突发性和偶发性，该事件的发生不足以证明物业公司未尽到管理义务。因此，于某应按照物业合同约定的标准交纳物业费。
案例二：由于业主小明长期不支付物业费，阳光物业公司将其诉至法院，要求小明补缴物业费及违约金。然而，小明对阳光物业公司也有很多不满，小明认为阳光物业公司没有履行合同约定的物业服务义务。比如小明多次向物业反映小区的安全维护栏杆常年倾斜，存在安全隐患，但物业公司对此放任不管。另外，小明想要申报安装充电桩，但阳光物业公司不仅拒绝给小明写报告，且多次不让小明的车辆通行。最重要的是，小明的卫生间和卧室多处漏水，已经影响了正常生活，而阳光物业公司却多次推诿塞责，不解决问题。
解析：本案中，业主有证据证明物业公司存在服务不到位的情况，根据相关合同约定和法律规定，物业公司需要承担违约责任。而审理本案的法院综合考虑案情后，只判决业主承担部分物业费，鉴于物业公司提供的物业服务存在很大的改善空间，因此，没有支持物业公司主张违约金的诉讼请求。当物业公司提供的服务不到位时，建议业主采取合法的方式维护自身正当权益：1、如果业主与物业公司沟通无果，可以向业主委员会、人民调解委员会等组织寻求帮助。2、业主可以向住建局等监管部门反映情况，此督促物业公司积极履行义务。3、如果物业公司依然怠于履行合同义务，业主可以向法院提起诉讼，要求物业公司依约承担责任和履行义务。针对房屋漏水问题，如果房屋在质保期内，由开发商负责维修。如果过了质保期，可以在符合条件的情况下可启动维修基金对房屋进行维修。但是，因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
案例三： 2019年1月仲某购买的房屋装修完毕。2019年3月，仲某发现房屋内有大量积水，导致房屋被水浸泡并造成损失。仲某通知物业查找楼房积水浸泡原因时发现积水中存在大量白色粉末状物质等装修废物。2019年7月，该房产物业管理服务中心出具《关于卫生间返水情况的说明》一份，说明其造成漏水的原因是白色石灰水等装修废物堵塞了下水管道，2019年3月之前办理装修手续的业主有11户，但目前无证据证实造成排水管道堵塞是谁的过错。随后，仲某将楼上11户办理装修手续的住户告上法庭，要求其赔偿财产损失。
解析：漏水的原因在于堵塞下水管道的白色粉末状物质等装修废物，直接来源无法确定，排水管堵塞是造成仲某家财产损害的主要原因，仲某有一定的财产损失是本案客观事实，但目前无证据证实造成排水管道堵塞是谁的过错。本案涉及的11户业主当时都处于装修阶段，共用同一主下水管道，因下水管道堵塞而造成底楼业主财产损害，在无法确定责任人的情况下，基于楼上涉案11户装修住户共同使用同一排水管道的相邻关系，根据公平原则，共同使用该排水管道的11户住户平均分摊对原告所造成的损失。
课堂现场互动积极，气氛活跃，居民陈方涛问到：“单元电梯损坏，是否可以拒绝缴纳物业费？”，陈律师对此进行了解答，因为公共区域的维护属物业应尽义务，缴交物业费属业主应尽义务，任何理由都不构成拒缴物业费的理由，如果物业确实未按合同约定履行自己的义务，业主可以在履行义务的同时向相关部门反映投诉。
另一位社区居民提到小区下水管道因使用年限较长，且老旧小区未缴纳维修基金，疏通下水管道该由谁负责？陈律师：如果是由于某一住户使用不当导致堵塞，则由该住户进行疏通，如果是公共部分下水管道，没有维修基金的，需要由相关业主按比例分摊维修费用。
陈律师指出，在生活中，一些问题业主第一反应便是将责任归咎于物业公司，拒交物业费用，与物业公司的关系进入焦灼状态。其实，物业公司按照相关法律法规规定以及物业服务合同的约定，如已尽到对小区公共设施进行日常维修养护、定期检查及防止损失扩大的协助义务时，物业公司并不承担责任。若受损业主直接将责任归咎于物业公司，并不利于自身权益的维护和问题的解决。因此，居民在日常生活中要提升依法维权意识和学法意识。
社区居民张阿姨说：“像这样的活动应该多开展，我感觉学习后非常受益。”法律咨询进社区，将法律服务送到居民家门口，在今后的生活中，居民如有法律方面的需求，可以及时与社区取得联系，由社区联系律师为居民提供法律咨询。
本次普法宣传活动，提高了辖区居民的法治意识，营造了良好的法治氛围。下一步，瑞祥社区将不定期开展法律进社区活动，不断加强群众对法律的理解与运用，引导群众办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法，努力营造尊法、守法、学法、用法的良好氛围。