全文分为三部分：
一、大面街道的指导职责异化成为权力
二、四季映像业委会发《律师函》维护业主物管自治权利
三、专业人士解答疑问
一、大面街道的指导职责异化成为权力
2022年合能四季映像业主大会决定授权本届业委会主办选聘物业公司，随后有业主提起撤销业主大会决定的诉讼，经过法院一二审，2023年9月成都中院终审驳回业主请求，维护了业主大会决定。合能四季映像业委会继续执行业主大会选聘物业公司时，大面街办利用指导业委会职责，以各种理由阻止业委会履职，不顾法律法规障碍、不顾业主共同决定，争着抢着主办合能四季映像选聘物业公司，合能四季映像业委会多次向大面街办提出异议，并报告了应当由本届业委会主办选聘物业公司的事实依据和法理依据。
但大面街办不顾业委会多次书面异议，利用指导职责，多次阻止业委会履职，还在合能四季映像小区直接发布、并裹挟（或授权）师大社区发布由大面街办召开选聘物业公司业主大会公告以及公示选聘物业公司方案。
（证据见下图）
师大社区居委会在合能四季映像小区张贴的《合能四季映像选聘物业公司方案》。
师大社区居委会的公众号全文推送
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二、四季映像业委会发《律师函》维护业主物管自治权利
面对大面街道携师大社区全然不顾法律法规的规定,肆意发挥指导职责,形成横冲直撞的行政权力,违法剥夺合能四季映像业主委员会的法定职责，四季映像业委会始终保持着理性与克制，迫不得已委托律师事务所，向大面街道严肃地发出《律师函》,最后提示大面街道依法指导，立即终止违法行为。同时作好了行政复议或行政诉讼大面街道的准备工作。
附《律师函》截图
附 《律师函》全文
律 师 函
川拓律函字（2024）第10号
致:成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处
四川川拓律师事务所接受成都市龙泉驿区大面街道合能四季映像第二届业主委员会（以下简称“委托人”）的委托，指派本所律师就委托人与成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处（以下简称“贵办”）就组织召开选聘物业服务人的业主大会的相关事宜发出本律师函。
一、根据委托人提供的材料及陈述，基本事实如下：
2022年，委托人组织召开业主大会，表决聘请物业公司相关事宜的四项议案，表决内容为：“第一项：是否同意解聘当前物业；第二项：是否同意授权业委会公开选聘新物业企业或遇情况特殊时暂自治；第三项，是否同意授权业委会聘请律师或相关专业人士处理小区公共事宜；第四项：是否同意授权业委会收回公共区域经营权，所得收益用于小区建设。”四项表决议案，表决结果均全部通过。
后，有业主提起了撤销业主大会决议的诉讼，经成都市中级人民法院于2023年9月作出生效判决，维持了上述决议内容。在此诉讼期间，前期物业服务公司主动退出了合能四季映像小区，贵办指定了一家应急物业服务企业临时代管。委托人根据成都市中级人民法院的生效判决执行上述业主大会的决议，开展公开招标选聘物业公司的工作，并于2023年11月10日发布了《关于公开招聘物业公司招标条件及主要内容公示》，该公示对投标人须具备的资格条件、整改内容及资金要求、业绩要求、收费标准、履约保证金、服务标准、人员要求及配置标准、物业使用禁止性行为的监管、合同签订要求等方面进行了细化的规定。
之后，委托人委托招标代理公司挂网接受物业公司投标报名。原计划通过招投标方式从报名投标物业公司中择优选择前2名，再提交业主大会会议由业主投票确定。2023年11月22日，贵办向委托人发送了《关于责令合能·四季映像小区第二届业主委员会召开业主大会会议的通知》，责令委托人于2023年12月30日前召开一次定期会议。同日，贵办向委托人发送了《关于合能四季映像小区选聘物业服务人工作的整改通知书》，要求立即停止合能四季映像小区选聘物业服务人招标的相关工作。
委托人于2023年11月22日至2023年12月26日的30多天内，并未收到贵办关于业主大会启动的任何通知。2023年12月27日，委托人向贵办书面提交了《关于启动招投标选聘物业公司的申请函》，申请恢复合能四季映像小区物业选聘重启工作。
2024年1月4日，贵办向委托人发送了《关于责令合能·四季映像小区第二届业主委员会提交定期业主大会会议相关资料的通知》，要求委托人在7日内将日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等材料提交至大面街道社区服务站。同日，贵办向合能·四季映像小区全体业主发布了《关于合能·四季映像小区定期业主大会会议意见征询的通知》，以收到小区杨某某等22名业主要召开定期业主大会的联名申请且委托人逾期未召开定期业主大会为由，决定由街道组织召开定期业主大会会议。
2024年1月16日，委托人向贵办书面提交了《合能·四季映像第二届业主委员会关于召开合能·四季映像业主大会会议的报告》，对贵办发布的上述文件提出异议，提出业委会自始至终都在履行召开合能·四季映像业主大会会议的职责，请贵办尊重小区大多数业主的意见，指导业委会履行召开合能·四季映像业主大会会议等职责，同时告知将面向成都全市公开招募第三方服务机构，全程帮助依法依规完成本次业主大会会议及后续相关事宜，同时接受贵办的指导监督。
2024年1月18日，委托人发布了《关于招募合能·四季映像小区召开业主大会收发票据的第三方专业服务机构的公告》。同时将公告抄送大面街道、师大社区。
2024年1月22日，贵办发布了《关于合能·四季映像小区第二届业主委员会提交报告的回复》，决定将继续由贵办组织召开小区的定期业主大会会议。
2024年1月24日，贵办发布了《关于召开合能·四季映像小区定期业主大会会议的公告》。
2024年1月24日，委托人向贵办提交了《关于由合能·四季映像第二届业主委员会依法召开合能·四季映像业主大会会议的报告》，决定不委托贵办代为召开合能·四季映像小区定期业主大会会议。
2024年1月25日，委托人发布了《关于招募合能四季映像业主大会、会务机构评选结果的公告》。同时将公告抄送大面街道、师大社区。
2024年2月5日，委托人发布了《关于聘请第三方会务机构有关事项的通知》，对会务机构服务内容及费用组成、支付方式等内容进行了公示。同时将公告抄送大面街道、师大社区。2024年2月5日，贵办向委托人发布了《关于合能·四季映像小区业主委员会的指导意见》，责令停止合能·四季映像小区选聘物业服务人的相关工作。
后，委托人向贵办书面提交了《关于大面街道办事处2月5日<指导意见>的回复》，说明了贵办的违规指导行为及相应的法律依据，要求贵办依法依规地指导、监督委托人组织召开合能·四季映像业主大会选聘物业公司会议。
以上情况，委托人提供了《关于公开招聘物业公司招标条件及主要内容公示》、《关于责令合能·四季映像小区第二届业主委员会召开业主大会会议的通知》、《关于合能四季映像小区选聘物业服务人工作的整改通知书》、《关于启动招投标选聘物业公司的申请函》、《关于责令合能·四季映像小区第二届业主委员会提交定期业主大会会议相关资料的通知》、《关于合能·四季映像小区定期业主大会会议意见征询的通知》、《合能·四季映像第二届业主委员会关于召开合能·四季映像业主大会会议的报告》、《关于招募合能·四季映像小区召开业主大会收发票据的第三方专业服务机构的公告》、关于合能·四季映像小区第二届业主委员会提交报告的回复》、《关于召开合能·四季映像小区定期业主大会会议的公告》、《关于由合能·四季映像第二届业主委员会依法召开合能·四季映像业主大会会议的报告》、《关于招募合能四季映像业主大会、会务机构评选结果的公告》、《关于聘请第三方会务机构有关事项的通知》、《关于合能·四季映像小区业主委员会的指导意见》、《关于大面街道办事处2月5日<指导意见>的回复》等材料作为证据支撑。
二、基于委托人的陈述及提供的相应证据材料，分析如下：
1、业委会是组织召开业主大会的合法主体
《四川省物业管理条例》第36条规定：“业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况……（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接……（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。”因此，业委会经业主大会依法选举产生，是组织召开业主大会的合法主体。在小区现处于应急物业服务企业代管的情况下，委托人依法有职责组织召开业主大会，对选聘物业服务企业的相关事宜进行表决，现并不存在需暂停合能·四季映像小区选聘物业服务人相关工作的情形。
2、委托人正在依法履职筹备业主大会
根据委托人组织召开业主大会表决通过的聘请物业公司相关事宜的四项议案以及成都市中级人民法院的生效判决，委托人发布《关于公开招聘物业公司招标条件及主要内容公示》，提交《关于启动招投标选聘物业公司的申请函》，发布《关于聘请第三方会务机构有关事项的通知》，同时也开展了相关工作，这正是在为组织召开业主大会而开展的筹备工作，委托人并不存在贵办认为的怠于履职的情形。
3、街道办事处无权越过业委会自行组织召开业主大会
《四川省物业管理条例》第30条第2款：“业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，二十名以上业主联名可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开，逾期仍未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。”该条款适用的前提是业委会未能履行召集业主大会会议的职责，然而，本案中，委托人正在依法履职中，贵办无权越过业委会自行组织召开业主大会。
《四川省物业管理条例》第58条第1款：“业主委员会根据业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的，应当在街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门监督指导下进行；未产生业主委员会的，经业主共同决定，可以委托街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门组织公开招投标选聘物业服务人。”
因此，关于选聘物业服务的事宜，贵办只有监督指导权，无权自行组织召开业主大会。只有在未产生业主委员会的情形下，经业主共同委托，才可以委托街道办事处或住建部门组织公开招投标进行选聘。且相应的委托权在全体业主，依法不应由贵办通过行政命令的方式实现。在合能四季映像小区已有合法的业委会的情况下，应当尊重全体业主及业委会的自治权，由业委会组织召开业主大会对选聘物业服务人的相关事宜进行表决，避免行政的不当干预。
贵办自行发布的《关于召开合能·四季映像小区定期业主大会会议的公告》，并无合法的法律依据，明显超越法定职权。
三、律师受委托郑重函告如下：
1、请贵办在收到本函后3日内，主动撤销《关于召开合能·四季映像小区定期业主大会会议的公告》，依法依规履行监督指导权，指导委托人组织召开业主大会以选聘物业服务人，以提升小区的治理能力和服务水平；
2、若贵办逾期拒绝撤销《关于召开合能·四季映像小区定期业主大会会议的公告》，仍然坚持自行召开业主大会，则会议议题不应涉及选聘物业服务人，选聘选聘物业服务人的议题依法应由委托人组织召开，且相关工作委托人也已开展进行，贵办自行组织选聘，将导致合能·四季映像小区违约，给广大业主造成巨大的经济损失；
3、若贵办强行召开业主大会选聘合能·四季映像小区的物业服务人，系明显的行政越权，决议也属无效，不具备法律效力，委托人将依法行使诉讼权利，请求人民法院纠正撤销贵办的违法行政行为，届时由此产生的一切法律后果及经济损失（包括但不限于违约金、诉讼费、律师费等费用），将由贵办自行承担。
特此函告。
四川川拓律师事务所
律师：苟律师
联系电话：18090208240
2024年2月26日
三、专业人士解答疑问
问：
如果大面街办不怕坐上被告席，不怕输官司,偏不依法行政，偏要主持选聘物业公司，会有什么样的后果？
答：
假如大面街办偏要主办选聘物业公司，存在下列五方面的不利后果：
第一，撇开业委会召开业主大会，主体资格违法，形成的业主大会决议，经不住业主提起撤销业主大会决议诉讼的审判，法院肯定会判决撤销决议的。
第二，也经不起业委会提起行政复议或行政诉讼。上级人民政府或人民法院肯定会认定会判决大面街办滥用职权,否定其行为结果的。
第三，如果有业主根据《四川省物业管理条例》第一百零四条，请求监察委员会行政监察大面街办，处分相关责任人员，监察部门也是会受理立案查处的。
第四，如果大面街办主办选聘了物业公司,不仅程序违法而无效，也没有签约主体，依法由业委会代表全体业主签订物业合同才有效，业委会会签订不合法的物业合同吗？如街办指令社区违规代签合同会有效吗？选聘的物业公司敢接管入场吗？——业主很可能拒绝向招标选聘程序不合法的物业服务企业缴费。
第五，大面街办违法介入合能四季映像小区选聘物管，导致小区业委会对签约的招标代理企业，第三方会务机构合同违约，其违约金损失完全有可能诉讼大面街道赔偿。
本案例积极的社会意义
本案例不仅可以帮助当事街办社区相关人员学习依法合规地开展小区治理方面的指导工作，从典型负面案例中学习，比培训会上听讲座印象深刻许多，从而养成在法律法规的框架内开展工作的习惯，认识并纠正错误，少犯或不犯类似的错误。
本案例更积极的社会意义，是向别的街办社区提供了一个活生生的反面教材，向别的业委会提供了一个依法抵制指导机构违法违规行为的范例。